08
Pn, Sie

Kupujący własnościowe mieszkanie spółdzielcze nie musi być spółdzielcą. Osoby, które wybudowały za własne pieniądze lokale użytkowe w zasobach spółdzielni, będą miały prawo ubiegania się o prawo własności lub spółdzielcze prawo własności, nawet jeśli nie są jej członkami. Spółdzielcy mogą bezpośrednio w sądzie kwestionować wysokość opłat eksploatacyjnych.
Trybunał Konstytucyjny stwierdził we wtorek, że cztery przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zaskarżone przez rzecznika praw obywatelskich, są niezgodne z konstytucją. Ogłoszony wczoraj wyrok w rozpatrzonejprzez TK 17 marca sprawie dotyczył regulacji prawnych z 2000 r. Pozbawiają one najemców lokali użytkowych (np. garaży), którzy w całości ponieśli nakłady na budowę, lecz nie są członkami spółdzielni, możliwości ich nabycia na korzystnych warunkach. Drugi zarzut dotyczył nierównych możliwości weryfikacji podwyżek opłat za lokale: członkowie spółdzielni mogą je kwestionować przede wszystkim w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym, a dopiero po wyczerpaniu tej drogi wystąpić do sądu; natomiast właściciele mieszkań niebędący członkami spółdzielni mogą poddać je od razu kontroli sądowej. Inny zaskarżony przepis mówi, że własnościowy lokal spółdzielczy może zostać skutecznie sprzedany jedynie wówczas, gdy jego nabywca zostanie członkiem spółdzielni. Kolejny - że spółdzielcze wła snościowe prawo do lokalu wygasa = po 6 miesiącach od dnia ustania członkostwa w spółdzielni z innych przyczyn niż = śmierć.
Trybunał podzielił w znacznej mierze zastrzeżenia rzecznika. - Nie ma ekonomicznego uzasadnienia dla odrębnych rozwiązań dotyczących spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz dla lokalu stanowiącego własność. Różnicowanie ich ochrony konstytucyjnej jest więc niedopuszczalne - uzasadniał Trybunał. Podkreślił też niejasność i zbyt daleko idącą swobodę w kształtowaniu przez statuty spółdzielni relacji między nimi a ich członkami oraz osobami trzecimi.
Zdaniem TK zasada, że członkowie spółdzielni mogą kwestionować zasadność zmian wysokości opłat związanych z eksploatacją nieruchomości na drodze sądowej dopiero po wyczerpaniu trybu wewnątrzspółdzielczego, podczas gdy niespółdzielcy mogą od razu iść z tym do sądu, jest nieuzasadnionym zróżnicowaniem sytuacji prawnej i naruszeniem zasady równego traktowania.
Zdanie odrębne od jednego punktu wyroku zgłosiła przewodnicząca składowi orzekającemu sędzia TK Teresa Dębowska-Romanowska. Broniła w nim zasady przyjmowania nabywców mieszkań spółdzielczych do spółdzielni jako istoty własnościowego prawa do lokalu spółdzielczego.
Sędzia sprawozdawca Marek Safjan powiedział po rozprawie dziennikarzom, że własnościowe prawo do lokalu spółdzielczego to namiastka prawa własności. W przeszłości była ona uzasadniona tym, że za mieszkanie spółdzielcze nie płaciło się pełnej jego ceny. Teraz zarówno za spółdzielcze, jak i za własnościowe płaci się jego cenę rynkową, a więc nie ma powodu, aby spółdzielnia żądała od nabywcy określonych powinności.
Wyrok nie oznacza rewolucji na rynku mieszkań spółdzielczych, ustawa bowiem już wcześniej przewidziała podobne uprawnienia dla spadkobierców, którzy nie muszą się już ubiegać o członkostwo w spółdzielni. Sama idea prawa związanego z członkostwem w spółdzielni nie jest ani wykluczona, ani podważona. Takie prawo może istnieć nadal, ale inaczej ukształtowane niż dotychczas.
Wyrok zacznie obowiązywać po opublikowaniu w Dzienniku Ustaw, czyli za ok. 10 dni (sygn. K 32/03).
ZŁAGODZONE RESTRYKCJE
Wyrok Trybunału łagodzi zbyt restrykcyjne przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Do nich należał i ten, który uzależniał skuteczne zbycie własnościowego mieszkania od przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni. Zwykle spółdzielnie przyjmują nowego członka, są jednak takie, które robią trudności. Spółdzielca nie może wówczas takiego mieszkania sprzedać, gdyż nikt nie będzie chciał czekać kilka lat na rozstrzygnięcie sądowe w tej sprawie. Teraz ten problem zniknie.
Trudniej będzie też pozbawić mieszkania spółdzielczego osobę, której prawo wygasło na skutek ustania członkostwa. Zdarza się bowiem, że spółdzielnie wykorzystywały ten przepis przeciwko członkom spółdzielni, którzy nie płacili za lokal lub krytykowali jej władze. Prawo wygasło, a spółdzielnia zwracała wkład, z którego potrącałanależności za lokal. Kara była więc zbyt dotkliwa. RET


autor / źródło:

Rzeczpospolita
JOLANTA KRONER

Kupujący spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu nie muszą już uzyskiwać członkostwa w spółdzielni. Spółdzielcy mogą też kwestionować podwyżki opłat bezpośrednio w sądzie bez konieczności przechodzenia przez procedury wewnętrzspółdzielcze. Także wszyscy najemcy garaży, małych sklepików itp., którzy ponieśli koszty ich budowy, mogą domagać się od spółdzielni przeniesienia ich własności na preferencyjnych warunkach. Tak orzekł wczoraj Trybunał Konstytucyjny.
Skuteczność zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie będzie już zależeć od przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni,a mieszkańcy spółdzielni będą mogli weryfikować zasadność podwyżek opłat bezpośrednio w sądzie - wynika z wczorajszego orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego.
Trybunał poparł w całości wniosek rzecznika praw obywatelskich kwestionujący te rozwiązania ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, które ograniczają skuteczność zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu od przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni. Rzecznik podkreślał, że co prawda nabywca, któremu spółdzielnia odmówiła przyjęcia w poczet członków, może wystąpić przeciwko niej na drogę sądową, ale tryb ten jest kosztowny i długotrwały, a do czasu wydania wyroku sytuacja prawna jest niepewna - nie wiadomo komu (zbywcy czy nabywcy) służy zbywane prawo. Jeżeli ostatecznie nie dochodziło do przyjęcia w poczet członków, umowa zbycia stawała się nieskuteczna, a zatem zbywca zachowywał własnościowe prawo do lokalu. Jeżeli jednak wmiędzyczasie wypowiedział on członkostwo w spółdzielni, to prawo do lokalu wygasało z upływem 6 miesięcy.
Zdaniem rzecznika art. 172 zbyt głęboko ingeruje w konstytucyjnie chronione prawa majątkowe jednostki. Sędziowie Trybunału poparli ten pogląd. Jednocześnie ich zdaniem brak jest ekonomicznego uzasadnienia dla wprowadzenia odrębnych rozwiązań dotyczących z jednej strony spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, z drugiej - odrębnej własności lokalu. Niekonstytucyjny okazał się także art. 178 ust. 1, w myśl którego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wygasa z upływem 6 miesięcy od dnia ustania członkostwa z innych przyczyn niż śmierć członka.
Od momentu wejścia w życie wyroku TK możliwe będzie także kwestionowanie przez członków spółdzielni mieszkaniowej zasadności zmiany wysokości opłat związanych z eksploatacją nieruchomości bezpośrednio na drodze sądowej, bez uprzedniego wyczerpania trybu wewnątrzspółdzielczego.
Możliwe będzie także nabywanie przez najemców, niebędących członkami spółdzielni, własności wybudowanych ich nakładem lokali użytkowych - garaży, sklepików itp. na preferencyjnych warunkach. Wymieniona grupa najemców utraciła możliwość preferencyjnego wykupu na mocy nowelizacji z 19 grudnia 2002 r. Trybunał uznał, że zawężenie kręgu podmiotów uprawnionych do dochodzenia roszczenia o przeniesienie własności lokalu prowadzi do naruszenia zasady równego traktowania.


autor / źródło:

Gazeta Prawna
AGNIESZKA WYSZOMIRSKA

Rynek spółdzielczy jest opanowany przez firmy będące w “układzie” – żaden uczciwy wykonawca nie ma najmniejszej szansy na otrzymanie zlecenia na wykonanie prac remontowych w spółdzielniach – potwierdziło nam to w rozmowach prywatnych kilku przedsiębiorców.



Firmy nowe nie mogą otrzymać zlecenia – gdyż ujawniliby tym samym, iż wykonanie pracy może być tańsze o kilkanaście, kilkadziesiąt czy nawet 100%, niż koszty wykazywane przez zarządy. Zorganizowane zarządy utrzymują zawyżane ceny zwłaszcza w spółdzielniach dużych, cały wysiłek kładąc na niedopuszczenie do powstania w którejś z nich “wyłomu”. Lustratorzy potwierdzają wówczas, iż przyjęte ceny są porównywalne do kosztów wykazywanych gdzie indziej, na całym rynku spółdzielczym. I tak to trwa już od wielu lat.

W protokole RN nr 2/04 z dnia 22 stycznia 2004r, str. 11 – zapis wypowiedzi prezesa:

“stwierdził, iż w aktualnej sytuacji najgroźniejszym dla spółdzielni okazać się może zakwestionowanie ociepleń i modernizacji budynków. Kontrola wzięła wszystkie rachunki, plany, całe rozliczenie funduszu remontowego za lata 1998 - 2003r”.

W planie finansowo-rzeczowym na rok 1999 - w poz. planowanych robót termomodernizacyjnych przyjęto ceny jednostkowe wykonania ociepleń jako 110 zł/m2. W 1999r, cena ocieplenia 1m2 nie przekraczała 70 zł/m2. Planowanie zadań po kosztach o 50% wyższych nie było więc przypadkowe.

Ocieplenie budynków:

Zapisem typowego i wielokrotnie powtarzanego dialogu pomiędzy RN a zarządem, jest zapis w protokole RN z dnia 12.04.2001r, kiedy to dyskutowano sprawy przyjętych przez Zarząd cen na prace ociepleniowe. Na stawiane zarzuty o zawyżeniu cen, prezes (protokół RN nr 7/2001):

“oświadczył, iż na dowód tego, że przyjęte przez Zarząd ceny nie są wygórowane chciałby poinformować, że wg cen “Secocenbudu” ocieplenie 1 m2 kosztuje ok. 140 zł, podczas gdy Zarząd przyjął 105 zł.”

Wg ówczesnych cen ociepleń w cennikach “Secocenbudu” :

- w I kwartale 2001r, podawano jako koszt docieplenia ścian styropianem o gr. 80 mm 76,89–80,75zł/ m2

- w IV kwartale 2000r cena wynosiła 75,28–79,27 zł/m2 .

Przedsiębiorcy potwierdzili, że od kilku lat – wobec dużej konkurencji firm, bezrobocia i ubożenia społeczeństwa - ceny wykazywane wcenniku “Secocenbudu” są zawyżone w stosunkudo cen oferowanych przez firmy na rynku.

Przy tak dużych zleceniach, jak to ma miejsce w zasobach spółdzielni mieszkaniowych, można w Warszawie uzyskać oferty na prace ociepleniowe w cenie już od 70 zł/m2 (poza Warszawą od 40 zł/m2). Jednak obowiązuje w spółdzielniach ta sama zmowa i to samo tłumaczenie – firmy oferujące usługi po uczciwych kosztach, zawsze są uznawane przez zarządy za “niewiarygodne”.

Jednym z głównych zarzutów do sposobu przeprowadzania przetargów na wykonywanie prac remontowych, jest fakt, iż firmy zgłaszające się nie są informowane, jaki zakres pracy mają wykonać – jest oczywistym, iż im większe jest zlecenie, tym niższa stawka oferenta.

W 2002r zwróciliśmy się do firmy “Fasada” o przedłożenie nam oferty (jest w posiadaniu Prokuratury) na wykonanie ocieplenia 9 budynków ul. Wiolinowej – przedłożono nam ofertę w cenie 80 zł/m2.

W 2003r zarząd zaprosił firmę “Fasada” do udziału w przetargu, dostarczył specyfikację nie określającą zakresu pracy tj. ilości i wysokości budynków i otrzymał od firmy. Przedsiębiorcy mieli podać cenę jednostkowa wykonania usługi (np. 1 m2) – wg relacji prezesa Sołtysiaka – ofertę na wykonanie ocieplenia w cenie 95 zł/m2.

Członkowie zarządu sami potwierdzili zasadność stawianych im zarzutów i je udowodnili.

Wg kosztorysu ofertowego firmy “Kwiat systemy ociepleń” sp. z o.o, z siedzibą na Ursynowie, na ocieplenie budynku Pięciolinii 1:


przy cenie (nie najniższej) ocieplenia 88 zł/m2, koszt całkowity wynosi 355 645,55 zł


w planie zarządu przy koszcie jednostkowym 110 zł/ m2, przewidziano jako koszt ocieplenie tego budynku 486 200 zł.

Różnica pomiędzy kosztami ocieplenia tego budynku wynosi 130 554,5 zł, czyli tyle, ile wynosi roczny odpis na fundusz remontowy mieszkańców tego budynku.

Kosztorys obejmuje takie też prace, których firmy obsługujące spółdzielnie nie wykonują np. osłonięcie wszystkich okien foliami, malowanie barierek wszystkich balkonów,

Poniżej przedstawiam teoretyczne zestawienie dla budynków ul. Wiolinowej sporządzone dla celów porównawczych w 2002r – porównanie kosztów wykonania ociepleń wg stawek 110 zł/m2, 105 zł/m2 i wg średnich cen firm warszawskich, nie wykonujących prac w spółdzielniach mieszkaniowych - 80 zł/m2.

W rzeczywistości budynki Wiolinowej były ocieplane po cenach od 94 zł/m2 do 110 zł/m2, a pozostałe budynki spółdzielni w cenie od 94 zł/m2 (tylko 4 budynki na kilkadziesiąt ocieplonych) do 120 zł/m2.






Adres
Ocieplana pow. (m 2 )

Wykonanie

w cenie

110 zł/ m 2
Wykonanie

w cenie

105 zł/ m 2
Wykonanie

w cenie

80 zł/ m 2
Różnica kosztów

(3 – 5)
Różnica kosztów

(4 – 5)

1
2
3
4
5
6
7

Wiolinowa 1
2273
250 030 zł
238 665,0 zł
181 840,0 zł
68 190,0 zł
56 825,0 zł

Wiolinowa 2
1901
209 110
199 605,0
152 080,0
57 030,0
47 525,0

Wiolinowa 3
3758
413 380
394 590,0
300 640,0
112 740,0
93 950,0

Wiolinowa 4
2142
235 620
224 910,0
171 360,0
64 260,0
53 550,0

Wiolinowa 5
2820
310 200
296 100,0
225 600,0
84 600,0
70 500,0

Wiolinowa 7
4083
449 130
428 715,0
326 640,0
122 490,0
102 075,0

Wiolinowa 8
5160
567 600
541 800,0
412 800,0
154 800,0
129 000,0

Wiolinowa 10
1682
185 020
176 610,0
134 560,0
50 460,0
42 050,0

Wiolinowa 11
1567
172 370
164 535,0
125 360,0
47 010,0
39 175,0

Wiolinowa12
1260
138 600
132 300,0
100 800,0
37 800,0
31 500,0

cena 100 zł/ m 2
cena 95 zł/ m 2

Wiolinowa 13
1610
161 000
152 950,0
128 800,0
32 200,0
24 150,0

Razem zł:
28 256
3 092 060
2 950 780,0
2 260 480,0
831 580,0
690 300,0





Oszczędność 690 300,0 zł jest kwotą, która wystarczyłaby na dodatkowe ocieplenie jeszcze 4 budynków, np. Wiolinowej 2 (152 080,0 zł) Wiolinowej 3 (300 640,0 zł), Wiolinowej 10 (134 560,0 zł) i Wiolinowej 12 (100 800,0 zł). Zaoszczędzone 831 580,0 zł wystarczyłoby na dodatkowe ocieplenie jeszcze piątego budynku np. Wiolinowej 11 (125 360,0).

Enklawa Wiolinowej – powierzchnia lokali w budynkach mieszkalnych 41 962,21 m2, ok. 760 lokali, wysokość odpisu na fundusz remontowy - 1,76 zł/m2/m-c,

W poniższym zestawieniu przedstawiam, jaki procent rocznego odpisu na fundusz remontowy danego budynku stanowi kwota, którą przepłacą jego mieszkańcy, przy realizowaniu ociepleń w cenie 105 zł/m2.






Adres roczny odpis na fundusz różnica kosztu stracony % rocznego

budynku remontowy budynku ocieplenia odpisu remontowego

Wiolinowa 1 98 797,2 zł 56 825,0 zł 57,5 %

Wiolinowa 2 80 255,4 zł 47 525,0 zł 59,2 %

Wiolinowa 3 107 200,9 zł 93 950,0 zł 87,6 %

Wiolinowa 4 57 403,1 zł 53 550,0 zł 93,3 %

Wiolinowa 5 79 104,9 zł 70 500,0 zł 89,1 %

Wiolinowa 7 112 325,9 zł 102 075,0 zł 90,8 %

Wiolinowa 8 145 899,7zł 129 000,0 zł 88,4 %

Wiolinowa 10 66 249,2 zł 42 050,0 zł 63,5 %

Wiolinowa 11 48 960,4zł 39 175,0 zł 80,0 %

Wiolinowa 12 51 450,4 zł 31 500,0 zł 61,2 %

Wiolinowa 13 38 594,7 zł 24 150,0 zł 62,6 %

Razem: 886 241,9 zł 690 300,0 zł = 77,9 % stracone z sumy

rocznych wpłat na fundusz remontowy ok. 760 rodzin zamieszkałych przy ulicy Wiolinowej.

Kwota 690 300,0 zł odpowiada 77,9 % rocznego odpisu remontowego wszystkich mieszkańców ul. Wiolinowej:

Kwota 831 580,0 zł odpowiada 93,8% rocznego odpisu remontowego wszystkich mieszkańców ul. Wiolinowej,

Prace modernizacyjne – ocieplenia budynków, nie mogą być finansowane środkami funduszu remontowego. Takie finansowanie jest przestępstwem księgowym (art. 77 i 78 ustawy o rachunkowości) i karnym k.k. (sprzeniewierzenie, fałszerstwo dokumentów księgowych, poświadczenie nieprawdy)

Malowanie ścian osłonowych balkonów i powierzchni ścian wcześniej ocieplonych.

Zarząd wykazuje w corocznych planach:

jako koszt malowania ścian wcześniej ocieplonych 28 – 32 zł/ m2
jako koszt malowania ścian osłonowych balkonów ok. 19 zł/ m2
W kosztorysie na prace ociepleniowe podane są ceny jednostkowe oferowane przez właściciela firmy “Kwiat systemy ociepleń”:

malowanie ścian wcześniej ocieplonych 15 zł/m2
malowanie ścian osłonowych balkonów 12 zł/m2
Ceny jednostkowe:

- poz.19 kosztorysu – 2 x malowanie ścian bocznych, sufitów .. balkonów farbą elewacyjną 4,75 zł/m2

- poz.24 kosztorysu - 2 x malowanie ścian wcześniej ocieplonych farbą elewacyjną 4,65 zł/m2

Wymiana okien:

W 2002r uzyskaliśmy ofertę na wykonanie wymiany przeszkleń w pionach klatek schodowych budynków spółdzielni m.in. od firmy “Bogart”. Prosząc o przedstawienie nam tej oferty określiliśmy (ustna specyfikacja) dokładny zakres pracy:


wymieniane przeszklenie na poziomie jednego piętra o wymiarach 2,25m x 3,0 m składa się z 6 elementów, w tym z 5 okien nie otwieranych i jednego okna otwieranego.


prosiliśmy o cenę usługi (materiał + montaż) przy wymianie oszklenia w 11 budynkach ulicy Wiolinowej tj. dla powierzchni ok. 1,5 tys. m2 – cena ofertowa 220 zł/m2


prosiliśmy o cenę usługi (materiał + montaż) przy wymianie oszklenia w kilkudziesięciu budynkach spółdzielni dla powierzchni ok. 10 tys. m2 – cena ofertowa 206 zł/m2

W 2003r zarząd zaprosił firmę “Bogart” do udziału w przetargu, dostarczył “Specyfikację warunków zamówienia dla przetargu organizowanego przez SMB “Jary”, w której nie został określony zakres pracy tj. ilość i wysokość budynków, w której nie wskazano powierzchni do oszklenia i w której nie wskazano ilości otwieranych okien /dużo droższe/ i ilości okien tańszych, nie otwieranych (stosunek 1:5). W specyfikacji było zawarte jedynie żądanie określenia ceny 1 m2 netto + VAT ślusarki okiennej.

Zarząd otrzymał w ofercie od firmy “Bogart” cenę usługi 395 zł/m2.

Przetarg został ogłoszony w celu wyłonienia wykonawcy, którego zadaniem było dokonanie wymiany co najmniej kilkuset m2 okien – pomimo tego, ze specyfikacji przetargowej wynikało, iż wykonawca ma określić cenę 1 m2 wykonywanej usługi.

Zakres pracy rzeczywisty nie odpowiada zakresowi pracy wskazanemu w czasie trwania przetargu. Przetarg jest więc fikcją, wprowadzaniem w błąd zgłaszających się wykonawców, jedynie pozorowaniem procedury, a więc świadomym tworzeniem sytuacji umożliwiającej zrealizowanie wszelkich nadużyć. Skutkuje to bezzasadnym wyprowadzaniem potężnych, wielomilionowych kwot z kieszeni spółdzielców.

W zależności od sposobu zorganizowania przetargu, głównie od sposobu określenia specyfikacji, różnica w cenach oferowanych przez tę samą firmę, na wykonanie tej samej pracy dochodzi do 80%.

Treści zwykłych ulotek, jakie znajdujemy pod drzwiami mieszkań, firmy wykonujące usługi wymiany okien – im większe okno, tym mniejsza cena 1 m2, podają ceny usługi detalicznej, dla 1 czy kilku okien (wszystkich otwieranych) wymienianych w mieszkaniu - od 220 do 350 zł/m2. Oferują ceny niższe niż te, które zarząd uzyskuje w drodze “przetargu” dla oszklenia setek czy tysięcy m2 przeszkleń, w tym w 83% nie otwieranych.

Podobnie rzecz ma się z wymianą stolarki drzwiowej. Firma “Bogart” na pojedyncze elementy składa ofertę niższą niż zarząd płaci pieniędzmi spółdzielców za wymianę setek sztuk drzwi.

Remonty płyt balkonowych

W protokole RN 7/2001 znajduje się zapis wypowiedzi ówczesnego prezes ds. technicznych spółdzielni p. T. Biernata (cyt) : “zwrócił uwagę na fakt, iż trudno mówić, że np. cena 70 zł za remont 1 m2 balkonu jest realną, kiedy sam materiał kosztuje ok. 90 zł/ m2 ”

Członkowie zarządu za wykonanie remontu płyt balkonowych płaci zatrudnionym przez siebie wykonawcom 220 zł/ m2.

Spółdzielca podjął się wykonania remontu balkonu samodzielnie, w takim samym zakresie, jaki wykonują firmy zatrudnione przez prezesów.

Powierzchnia balkonu wynosiła 6,35 m2, więc koszt całkowity pracy powinien zostać – zgodnie z ceną 220 zł/m2 wyliczony na 1397,0 zł

Spółdzielca otrzymał kosztorys sporządzony przez pracowników spółdzielni, podpisany przez 4 osoby odpowiedzialne, w tym Prezesa Kretkiewicza i z akceptacją p. Biernata, opiewający za całość pracy, wraz z kosztami materiałów i kosztem wywiezienia gruzu na odległość 25 km - na kwotę 409,10 zł.

W kosztorysie rozliczeniowym wykonanej pracy przedłożonym spółdzielcy, prezes Biernat zaakceptował całość kosztów bezpośrednich materiału potrzebnego do wykonania remontu 6,35 m2 powierzchni balkonu, na kwotę 119,55 zł, z czego wynika 18,8 zł/m2 powierzchni – kiedy ponoć sam materiał miał kosztować 90 zł/ m2.

Zarząd podaje koszt remontu kapinosu jako 100 zł/m2 - firma składa ofertę 17 zł/m2.

Malowanie klatek

Zamówiliśmy sporządzenie kosztorysów powykonawczych (po zakończeniu prac malarskich) w celu skonfrontowania kosztów jakimi obciąża nas zarząd, z faktycznymi kosztami wykonania tej samej pracy przez dowolnie wybrane firmy, gotowe w każdej chwili wykonać tę samą pracę. Wynikiem dokonanego porównania jest stwierdzenie, iż koszty akceptowane przez zarząd, są zawyżone do 45%:

- Koszt pracy planowany przez Zarząd 41 480 zł

- Koszt pracy wg zamówionych przez nas kosztorysów 19 573 zł i 23 398,17 zł

- Kwota jaką Zarząd wypłacił firmie 35 991 zł

Planowany przez zarząd koszt malowania klatek schodowych ustalono na początku 2001r jako 1 716 601 zł - nie jest przypadkowym ustalenie kosztów tak wysokich (ponad 50% zawyżonych w stosunku do cen faktycznych), a kolejne RN akceptowały ten absurdalny stan. Wysokość planu jest podstawą do ustalenia odpisu na fundusz remontowy, w opłatach mieszkańców.

Zarząd przyjmuje kalkulację 85 zł/m2 powierzchni rzutu poziomego pomieszczeń malowanych – wynika z tego, iż przyjęta średnia cena malowania 1 metra kwadratowego wynosi ponad 20 zł/ m2.

Cena rynkowa malowania ścian:

1 m2 farbą emulsyjną wynosi ok. 3 zł/m2

1 m2 farbą olejną wynosi do 10 zł/m2

+ koszty malowania rur, kaloryferów, otworów okiennych i drzwiowych

Już w 1999r przyjmowano koszt 70 zł/m2 powierzchni rzutu poziomego - proces obciążania mieszkańców zawyżonymi kosztami trwa od lat.

W zestawieniu zarządu “Docelowe zestawienie funduszu remontowego SMB “Jary”, określona została wartość prac do sfinansowania przez spółdzielców na kwotę 67 642 012 zł, wg stawek zawyżonych w poszczególnych pozycjach nawet do 50 %.

W wyniku tego zawyżenia i realizowania prac po kosztach także celowo zawyżanych, spółdzielcy są okradani na kwoty kilkudziesięciomilionowe.

Notoryczne kłamstwa i samowola – to powtarzający się nasz zarzut wobec członków kolejnych zarządów. Nie wywiązywanie się zaś przez członków RN z podstawowego obowiązku tj. obowiązku pełnienia kontroli i nadzoru nad działaniami zarządu – to zarzut wobec większości członków kolejnych RN.

Osoby pełniące funkcje członków RN w spółdzielni mieszkaniowej nie są fachowcami w branży spółdzielczej, technicznej czy ekonomicznej. Kiedy jednak pomimo przekazywanych przez nas czy innych spółdzielców informacji, dowodów, wyjaśnień, większość członków RN nie podejmuje konstruktywnych działań zmierzających do rozliczenia zarządu z nadużyć, mamy podstawy do stawiania im zarzutu, iż świadomie współpracują z zarządem w przestępczym procederze.

Budowa parkingu

Zarząd w dniu 28 listopada 2003r przedstawił RN “założenia w zakresie finansowania i rozliczenia modernizacji parkingu”:


posłużono się pojęciem modernizacji, choć obecnie jest realizowana typowa inwestycja – budowa ok. 160 miejsc postojowych.


Rozpoczęto budowę, nie posiadając na nią wystarczających środków – chęć nabycia budowanych miejsc postojowych zgłosiło jak dotąd tylko ok.40 spółdzielców. Spółdzielni wolno budować dla członka, z jego wkładu budowlanego – nie ma chętnych członków, nie prowadzi się budowy. Nie można rozpoczynać inwestycji, realizowanej na zasadach działalności gospodarczej, nie posiadając na to środków wykazanych jako opodatkowany zysk spółdzielni. Nie można też realizować jednej inwestycji na różnych zasadach – spółdzielczych i komercyjnych. Są to całkowicie odmienne formy, bazujące na odmiennych formach finansowania i rodzące inne skutki prawne.


w pozycji trzeciej widnieje zapis “pozostałe, niewykorzystane miejsca postojowe będą wynajmowane na zasadach komercyjnych, z odpisem amortyzacyjnym, mającym na celu zwrot nakładów poniesionych na modernizację parkingu”.

Art. 16c, pkt. 2 “Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych” - “Amortyzacji nie podlegają budynki, lokale i urządzenia zaliczane do spółdzielczych zasobów mieszkaniowych”.

Zamieszczenie takiego zapisu miało na celu oszukanie tych członków RN, którzy kompletnie nie mają pojęcia o księgowości (choć powinni przeczytać właściwe ustawy), przez przekazanie im informacji, że w jakiś sposób zarząd zatroszczył się o dokonanie zwrotu pieniędzy spółdzielców, albo zamiarem księgowego było późniejsze faktyczne dokonywanie amortyzacji w kosztach (tak jak obecnie pan Kretkiewicz stworzył “fundusz inwestycyjny” w kosztach gzm) – spółdzielcy w opłatach czynszowych pokryli by po raz drugi koszty budowy miejsc postojowych, finansowanych już raz ze środków przekształceń (niedopuszczalne).


zarząd poinformował RN, iż sfinansuje budowę miejsc postojowych ze środków funduszu zasobowego. Fundusz zasobowy w SMB “Jary” jest utworzony niezgodnie z prawem, może być na nim wykazana gł. wartość wniesionych wpisowych, a więc w rzeczywistości nie ma na nim środków na sfinansowanie prac budowlanych. Wszyscy członkowie zarządu i Rady Nadzorczej posiadają pełną wiedzę w tej sprawie. Wiedzą też, iż p. biegła, która zaakceptowała niezgodne z prawem tworzenie tego funduszu i gospodarowanie jego środkami, została skazana wyrokiem Sądu dyscyplinarnego KIBR. Środki z przekształceń praw do lokali, jako nadwyżka przychodów nad kosztami kolejnych lat, nie odpisane na bieżąco w całości w koszty funduszu remontowego, mogą być wykorzystane jedynie w sposób zgodny z ustawą – na obniżenie kosztów roku następnego. Zarządowi nie wolno samowolnie nimi dysponować, poza ich przeznaczeniem na cel zgodny z ustawą. W sytuacji przeznaczenia części tych środków na inwestycje – budowa miejsc postojowych na wynajem – należało najpierw odprowadzić od wskazanej kwoty podatek – dochody spółdzielni mieszkaniowej, przeznaczone na działalność gospodarczą, nie korzystają ze zwolnień podatkowych. Poza tym, przed pożyczeniem tych środków na cele inwestycyjne, należało sporządzić umowę pożyczki, podlegającą opodatkowaniu, wraz z określeniem warunków jej zwrotu. Rada Nadzorcza nie posiada umocowania prawnego, do dysponowania środkami, stanowiącymi prywatną własność wszystkich spółdzielców.

Sprawa ma szczególne znaczenie teraz, kiedy spółdzielcy będą wyodrębniać własność swoich lokali i rezygnować z członkostwa w spółdzielni – z ich pieniędzy spółdzielnia powiększa majątek, który pozostanie jej własnością i źródłem dochodów dla zarządów. Członkowie spółdzielni posiadający miejsca postojowe w parkingu, nigdy nie będą w stanie wydzielić się z SMB “Jary”, jeżeli spółdzielnia będzie posiadać prawa choćby do jednego miejsca postojowego – jest oczywistym, iż w tym celu zarząd dokonuje budowy zbyt dużej ilości miejsc postojowych, zamiast wykonania remontu parkingu.

Pieniądze będące własnością osób fizycznych – spółdzielców, zostaną zamienione w środek trwały, którego właścicielem będzie osoba prawna – spółdzielnia. Jest to kradzież.


autor / źródło:

www.naszesm.pl

Systemowe przestępstwa księgowe dokonywane przez zarządy, aprobowane przez biegłych rewidentów.

1. Z założenia ustawodawcy, fundusz zasobowy jest funduszem zapasowym, jedynym z funduszy stanowiących kapitał własny, który przede wszystkim finansuje część jej aktywów obrotowych. Obowiązuje w odniesieniu do niego zasada realnego pokrycia tzn. w momencie tworzenia, pasywnej pozycji funduszu muszą odpowiadać dobra majątkowe tej samej wielkości. Wiąże on pewną część majątku spółdzielni, która nie powinna być obciążona długami, przez co spełnia funkcje gwarancyjne np. wobec wierzycieli spółdzielni. “Prawo spółdzielcze” w art. 90 § 1 jednoznacznie na to wskazuje:




“Straty bilansowe spółdzielni pokrywa się z funduszu zasobowego, a w części przekraczającej fundusz zasobowy - z funduszu udziałowego i innych funduszów własnych spółdzielni według kolejności ustalonej przez statut”.

Zgodnie z ustawą “Prawo spółdzielcze”, fundusz zasobowy tworzony jest z wpłat wpisowego i z części nadwyżki bilansowej (aż do zrównania jego wysokości z wysokością funduszu udziałowego - art. 78, § 1 pkt.2), czyli gromadzi środki na wypadek powstania strat. Obowiązuje w odniesieniu do niego zasada utrzymania, co oznacza, iż część majątku finansowego odpowiadająca funduszowi zasobowemu, nie może trafić w okresie działalności spółdzielni do rąk jej członków czy osób trzecich (poza wyjątkami wskazanymi w ustawie – art. 26 §2, art. 125 §5). Jest także niepodzielny.

Jeżeli spółdzielnia ulokowała środki funduszu zasobowego np. w zakupie urządzenia czy lokalu - w sytuacji wystąpienia późniejszej straty spółdzielni, wierzyciel, jako pokrycie swojej należności, w pierwszej kolejności zająłby to urządzenie lub lokal, jako że majątek finansowy zamieniony w obiekt, nadal posiada to samo przeznaczenie – jest gwarantem pokrycia straty.

Wynika z tego, że zmniejszenie funduszu zasobowego może nastąpić tylko w sytuacji umorzenia środków trwałych, finansowanych z tego funduszu lub przy konieczności pokrycia zaistniałej straty, jako że zgodnie z art. 19, §3 “Prawa spółdzielczego”:

“Członek spółdzielni nie odpowiada wobec wierzycieli spółdzielni za jej zobowiązania”,

a zgodnie art. 19, §2,:

“Członek spółdzielni uczestniczy w pokrywaniu jej strat do wysokości zadeklarowanych udziałów”

Jest to powód gromadzenia wolnych środków finansowych na funduszu zasobowym do zrównania jego wysokości z wysokością funduszu udziałowego.

W spółdzielni mieszkaniowej powstaje sytuacja specyficzna – dawniej art. 208, §4 “Prawa spółdzielczego” a obecnie art. 6, pkt 1 “Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych” precyzuje, iż:

“Różnica między kosztami a przychodami gospodarki zasobami mieszkaniowymi spółdzielni zwiększa odpowiednio koszty lub przychody tej gospodarki w roku następnym.”

SN uchwałą składu siedmiu sędziów z dnia 6.12.1991r, (III CZP 117/91, OSNCP 1992, nr 5, poz. 65.) stwierdził:

“Działalność spółdzielni mieszkaniowej nie jest nastawiona na osiąganie nadwyżki bilansowej, dochody jej muszą być dostosowane do wydatków, co powoduje, że nie może ona gromadzić zasobów finansowych, nie uzasadnionych jej bieżącymi potrzebami”.

Spółdzielnia mieszkaniowa w ogóle nie powinna wykazywać nadwyżki bilansowej, czyli nadwyżki przychodów nad kosztami (zysku), pomniejszonych o odprowadzony podatek. Jeżeli nie wykazuje nadwyżki bilansowej - to nie odpisuje jej części czy całości na fundusz zasobowy.

Tak więc wysokość funduszu zasobowego w spółdzielni mieszkaniowej, praktycznie powinna być równa wysokości wniesionych wpisowych.

Spółdzielnie gromadziły jednak na tym funduszy kwoty rzędu kilku – kilkuset mln zł.

“Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych” definiuje jednoznacznie pojęcia dochodu, przychodu firmy oraz określa, które z wpływów spółdzielni nie są przychodami, a także które z przychodów podlegają zwolnieniu z obowiązku opodatkowania.

Wpływające do spółdzielni środki z przekształceń praw do lokali wykazywane były przez całe lata przez głównych księgowych bezpośrednio na funduszu zasobowym, a więc tak, jakby stanowiły nadwyżką bilansową spółdzielni. Jest to przestępstwo księgowe.

Zgodnie z “Ustawą o podatku dochodowym od osób prawnych”, środki finansowe wpływające do spółdzielni z tytułu przekształceń praw do lokali stanowią jej przychód:

Art. 12, ust.1.: “Przychodami są otrzymane pieniądze (..)”

Zgodnie z art. 6 ust.1 “Ustawy o rachunkowości” należy w roku obrotowym wykazać wszystkie przychody i koszty związane z tymi przychodami.

“W księgach rachunkowych jednostki należy ująć wszystkie osiągnięte, przypadające na jej rzecz przychody i obciążające ją koszty związane z tymi przychodami dotyczące danego roku obrotowego, niezależnie od terminu ich zapłaty.”

W spółdzielniach mieszkaniowych przychodami nie są tylko przychody otrzymane na utworzenie lub powiększenie kapitału zakładowego (fundusze podstawowe), wpłaty na fundusz udziałowy i wpisowe. Stanowi o tym art. 12, ust. 4, pkt. 4 i 11 “Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych”:

Art. 12 ust. 4:

“Do przychodów nie zalicza się:

pkt. 4) przychodów otrzymanych na utworzenie lub powiększenie kapitału zakładowego (akcyjnego), funduszu udziałowego albo funduszu założycielskiego albo funduszu organizacyjnego ubezpieczyciela, a w towarzystwach funduszy powierniczych - wartości aktywów tych funduszy,

pkt. 11) dopłat wnoszonych do spółki, jeżeli ich wniesienie następuje w trybie i na zasadach określonych w odrębnych przepisach, kwot i wartości stanowiących nadwyżkę ponad wartość nominalną udziałów (akcji), otrzymanych przy ich wydaniu i przekazanych na kapitał zapasowy, oraz w spółdzielniach i ich związkach - wartości wpisowego, przeznaczonych na fundusz zasobowy.”

Art. 7, ust. 2. “Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych” określa, iż dochodem jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym:

“Dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.”

a art. 7, ust. 1. określa, iż przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód, bez względu na rodzaj źródeł przychodów:

“Przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.”

Art. 17, ust.1, pkt. 4f ustawy jw. wskazuje, iż wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i z innych źródeł przychodów – lecz tylko w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych i inne cele statutowe.

Art. 36 “Ustawy o rachunkowości” nakazuje ujmowanie funduszy według zasad określonych przepisami:

1. Kapitały (fundusze) własne ujmuje się w księgach rachunkowych z podziałem na ich rodzaje i według zasad określonych przepisami prawa, postanowieniami statutu lub umowy o utworzeniujednostki.

a więc fundusz zasobowy nie może być tworzony w sposób dowolny, czyli nie może być tworzony ani z przychodów, ani ze świadczeń pieniężnych członków spółdzielni, ani nie mogą być gromadzone na nim nie opodatkowane zyski spółdzielni – jest to naruszenie “Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych”, “Prawa spółdzielczego” i “Ustawy o rachunkowości”.

Spółdzielnia mieszkaniowa wykazując wysoki stan funduszu zasobowego (przy niewysokim wpisowym), przedstawiała informacje, iż ukrywając zyski, czyli nadwyżkę przychodów nad kosztami, oszukuje członków spółdzielni, pobierając od nich zbyt wysokie wpłaty – przychody:


wpłacone do spółdzielni w danym roku środki z przekształceń praw do lokali, powinny być odpisane od razu jako koszt funduszu remontowego – wtedy przychód zostaje zrównany z kosztem, dochód nie występuje, ale są środki na bieżące finansowanie remontów. (Nie istnieje możliwość uczynienia długu z zaksięgowanego już kosztu funduszu remontowego.)


jeżeli wpłaconych środków z przekształceń praw do lokali, nie odpisano w koszty funduszu remontowego danego roku, to chcąc je przeznaczyć w późniejszym okresie na cele związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi, należało wykazać nadwyżkę przychodów nad kosztami danego roku, która zgodnie z wówczas obowiązującym art. 208, §4 “Prawa spółdzielczego”, zwiększałaby przychody kolejnych lat. Wyniki ujemne lat kolejnych byłyby pokrywane z uzyskanej wcześniej nadwyżki.

Tymczasem zarządy w celu pokrycia strat zarówno gospodarki zasobami mieszkaniowymi jak i działalności gospodarczej, podnosili spółdzielcom opłaty z tytułu użytkowania mieszkań, kiedy jednocześnie wykazywano wielomilionową nadwyżkę wolnego kapitału w obrocie – a więc wniesionej wcześniej przez spółdzielców nadwyżki przychodów nad kosztami. Spółdzielcy polscy byli notorycznie oszukiwani przez zarządy, biegłych rewidentów i lustratorów, akceptujących przestępczy proceder.


2. “Kredyty” ze środków pochodzących z przekształceń praw do lokali (lub funduszu remontowego).


Członkowie zarządów spółdzielni nie wykazywali w “przychodach” kolejnych lat wpływających środków z przekształceń praw do lokali, a przed wykazaniem ich bezpośrednio na funduszu zasobowym, nie odprowadzali podatku, czyli wykazywali przychód bezpośrednio w funduszu, który zasilany może być tylko opodatkowaną nadwyżką przychodów nad kosztami.

Dokonywali ewidencji sprzecznie z nakazami prawa, czego konsekwencją było fałszerstwo sprawozdań finansowych spółdzielni. Biegli rewidenci i lustratorzy całymi latami poświadczali nieprawdę o prawidłowości prowadzenia i sporządzania dokumentacji finansowej spółdzielni.

Tak ewidencjonowane środki pochodzące z przekształceń praw do lokali (prywatna własność spółdzielców), były wykorzystywane przez zarządy m.in. do udzielania kredytów osobom spoza spółdzielni (np. SM “Wola”) lub przeznaczane do preparowania zobowiązań obciążających członków spółdzielni, przez “udzielanie im kredytu” na sfinansowanie prac modernizacyjnych, czyli budowlanych (np. SMB “Jary’).

Ten przestępczy proceder był i nadal jest prowadzony sprzeczne z wolą spółdzielców, sprzecznie z “Prawem spółdzielczym” i “Ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych”, a związane z tym operacje pozostają w sprzeczności z “Ustawę o podatku dochodowym od osób prawnych” i “Ustawą o rachunkowości”.

Art. 75. § 1. k.c.:

“ Czynność prawna obejmująca rozporządzenie prawem, którego wartość przenosi dwa tysiące złotych, jak również czynność prawna, z której wynika zobowiązanie do świadczenia wartości przenoszącej dwa tysiące złotych, powinna być stwierdzona pismem”.


Ustawa “Podatek od czynności cywilnoprawnych” z dnia 9.09.2000r (Dz. U. Nr 86/2000r) w art.1 ust.1, pkt.1 określa, iż umowy pożyczki podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych (rozdział 2, art. 3 ust 1 pkt 1 “obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej”).

Nie istnieje prawna możliwość udzielenia pożyczki (chodzi o kwoty wielomilionowe), bez konieczności odprowadzenia od niej podatku.

W umowie pożyczki należy określić warunki jej zwrotu – kto miałby spółdzielcom zwracać stosowne oprocentowanie od kwoty im pożyczonej i kto miałby ponosić koszty odprowadzonego podatku? Spółdzielcy sobie samym? – stosowanie prawa ujawnia całą niedorzeczność dokonywanych operacji.

Przy stosowaniu praw obowiązujących ustaw, nie jest możliwym uczynienie długu obciążającego spółdzielców z wniesionej przez nich nadwyżki przychodów nad kosztami, ani udzielanie z tych środków pożyczek osobom trzecim.

Są to środki finansowe, których wykorzystanie na obniżenie kosztów gzm lat następnych nakazywała ustawa. Dysponowanie nimi należało wyłącznie do kompetencji najwyższego organu spółdzielni – ani RN ani też zarząd spółdzielni nie posiadały nigdy ustawowego umocowania do wykorzystywania ich wg własnego uznania – były to prywatne środki członków spółdzielni. Uczestniczą oni solidarnie w pokrywaniu strat, ale także dzielą pomiędzy siebie nadwyżkę przychodów, w sposób określony w ustawach i statucie.

Celem dokonywania przez zarządy operacji powodujących – z pogwałceniem wielu praw ustawowych – obciążenie spółdzielców “kredytem”, było spowodowanie utrudnień przy wyodrębnianiu przez nich własności swoich mieszkań, co stanowi jednoznaczne łamanie przez członków zarządu praw “Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych” i za świadome i celowe działanie na szkodę spółdzielców.


autor / źródło:

www.naszesm.pl

W sprawach spółdzielczych nadal pozostaje wiele do zrobienia. Do wywalczonych w tej kadencji zapisów zawartych w ostatniej nowelizacji ustawy, warto dodać kilka nowych rozwiązań.

W trakcie debat w komisjach sejmowych, które trwały od września 2004 roku, ukształtowały się trzy zasadnicze stanowiska w sprawie spółdzielczosci mieszkaniowej.

Na trzy sposoby
Opozycja reprezentuje stanowisko, że nie można tolerować sytuacji, w której spółdzielcy, mimo ogromu obowiązków, mają marginalny wpływ na funkcjonowanie spółdzielni. PIS, PO i LPR postulowały przede wszystkim zwiększenie praw spółdzielców i wprowadzenie odpowiedzialności władz spółdzielni mieszkaniowych za swoje decyzje.

Posłowie lewicy, czyli SLD, SdPL i UP jednoznacznie opowiadają się za zachowaniem obecnego status quo. Według nich sytuacja w spółdzielniach jest na tyle dobra, że nie ma potrzeby zasadniczych zmian w prawie spółdzielczym. Trzeba jedynie dostosować je do wyroków Trybunału Konstytucyjnego.

Trzecie stanowisko reprezentują partie PSL i Samoobrona, które problemy spółdzielców widzą przez pryzmat spółdzielni rolniczych, mleczarskich oraz samopomocy chłopskiej. Partie te nie wykazują zrozumienia problemów spółdzielni mieszkaniowych.

Nowelizacja uchwalona
Po półtora roku zmagań i konfrontacji tych trzech punktów widzenia udało się uchwalić nowelizację ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepisy, które obowiązują od 22 lipca 2005 na pewno istotnie zmieniają sytuację 12 milionów polskich spółdzielców. Nie rozwiązują jednak wszystkich problemów. Dlatego Sejm następnej kadencji będzie musiał jeszcze raz zająć się tym problemem. Prawo i Sprawiedliwość postuluje uchwalenie prawa spółdzielni mieszkaniowych, które w jednej ustawie połączy zapisy dzisiejszej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz prawa spółdzielczego. Chcielibyśmy, aby prawa i obowiązki spółdzielców były zbliżone do tych, jakie przysługują współwłaścicielom i wspólnotom mieszkaniowym.

Koniec z nadużyciami
Najważniejsze jest zmniejszenie liczby członków spółdzielni maksymalnie do 2 tys., co daje szansę skutecznej organizacji Walnego Zgromadzenia. Nie zapominajmy, że to właśnie ten organ podejmuje kluczowe dla spółdzielców decyzje, włącznie z wyborem władz.
Takie rozwiązanie zmuszałoby wielkie spółdzielnie (liczące 30, 50 a czasem 100 tys. członków) do podziału. Nowa ustawa eliminowałaby system grup członkowskich i zebrań przedstawicieli, które w praktyce niewiele mają wspólnego z demokracją. Często jest to wygodna forma wykorzystywania spółdzielni przez jej zarząd.

Następną sprawą jest ułatwienie dostępu do wszystkich dokumentów finansowych spółdzielni. Nie chodzi wyłącznie o roczne sprawozdania finansowe, ale również poszczególne faktury oraz umowy na wykonanie usług. Zasada przejrzystości to jedyny sposób, by powstrzymywać zarząd i administrację przed zawyżaniem kosztów. Spółdzielnie dla spółdzielców

Naprawdę własne
Według PiS w spółdzielniach mieszkaniowych powinny istnieć tylko dwa tytuły do lokalu – spółdzielczy i własnościowy. Lokal spółdzielczy jest własnością spółdzielni mieszkaniowej i po śmierci lokatora władze spółdzielni wskazują jego nowego najemcę. W tym przypadku spadkobiercy zmarłego nie mają podstaw do dziedziczenia umowy najmu.
Drugim tytułem do lokalu powinna być tzw. wyodrębniona własność, gdzie spółdzielca spłacił wszystkie zobowiązania za budowę lokalu i posiada akt własności zarówno na mieszkanie, jak i na ułamkową część gruntu, na którym stoi budynek. W razie upadłości lub likwidacji spółdzielni mieszkaniowej lokal nadal pozostaje własnością spółdzielcy i nie wchodzi w skład kapitału likwidacyjnego. Obecnie najbardziej powszechnym tytułem własności do lokalu jest tzw. mieszkanie spółdzielcze własnościowe. Choć nazwa wskazuje własność, w przypadku problemów finansowych spółdzielni, mieszkanie takie pozostaje w jej dyspozycji.


Powinny też zostać zmienione zasady przekształcania mieszkań lokatorskich i spółdzielczych własnościowych w wyodrębniona własność. Rozliczenia pomiędzy spółdzielnią a spółdzielcą powinny się ograniczyć do spłacenia części wszelkich kredytów związanych z budową, uzupełnienia wkładu mieszkaniowego, przeniesienia kosztów opracowań geodezyjnych i kosztów notarialnych. Jesteśmy zdania, iż należy skończyć z płaceniem za to drugi raz, gdy spółdzielca chce być pełnoprawnym właścicielem swojego mieszkania. Uważamy, że jest to sytuacja patologiczna.


Opieszałe sądy
Nowe prawo spółdzielni mieszkaniowych na pewno nie rozwiąże wszystkich problemów spółdzielców. Wymaga to bowiem nowelizacji powiązanych ustaw, a także zmian obyczajowych w naszym kraju. Sądy dość opieszale prowadzą sprawy z zakresu spółdzielczości. A każda zwłoka działa na niekorzyść spółdzielców, w sytuacji, gdy wyroki podjęte po kilku miesiącach od zdarzenia nie mają już znaczenia, bo majątek spółdzielni został dawno wyprowadzony. W skrajnych przypadkach, np. niegospodarności na sumę kilku milionów złotych, prokuratura powinna szybciej interweniować. Problemem jest także sama egzekucja wyroków sądowych. Ciężko myśleć o poprawie warunków życia spółdzielców, gdy duży odsetek wyroków, nałożonych na prezesów spółdzielni, jest przez nich zwyczajnie ignorowany. Kolejnym, nie mniej istotnym problemem są coraz częstsze upadłości spółdzielni, szczególnie tych, które mają problemy z zakończeniem inwestycji. Trzeba zrobić wszystko, aby ogłoszenie upadłości w jak najmniejszym stopniu dotykało spółdzielców.

Profesjonalna kontrola
Pozostaje jeszcze kwestia lustracji w spółdzielniach. Złym pomysłem jest prowadzenie lustracji w spółdzielniach przez osoby, którym Krajowa Rada Spółdzielcza nadała uprawnienia lustratorów. Praktyka pokazuje, że często są to prezesi innych spółdzielni. Postulujemy, aby lustracje przeprowadzały osoby mające uprawnienia biegłych rewidentów. W ten sposób udałoby się skończyć z kontrolowaniem jednych działaczy spółdzielczych przez drugich i zwiększyło szansę na eliminację patologii.

Poważnym problemem w spółdzielniach są lokatorzy, którzy z różnych przyczyn nie płacą za czynsz. Ta sytuacja wymaga rozsądnych zapisów, które pozwalałyby przenosić w ramach spółdzielni tych, których nie stać na czynsz za większe powierzchnie mieszkaniowe (dotyczy to jedynie mieszkań lokatorskich) do mniejszych lokali.

Paweł Poncyljusz
Poseł PiS na Sejm RP


autor / źródło:

www.naszesm.pl
2005.08.30

Finansowanie kosztów prac modernizacyjnych ze środków funduszu remontowego, jest przestępstwem księgowym i jest równoznaczne ze sprzeniewierzeniem wpłat spółdzielców.

1.Art. 3 ustawy “Prawo budowlane” stanowi:

“Ilekroć w ustawie jest mowa o:

ust. 6). budowie - należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego”.

ust. 8). remoncie – należy przez to rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym”

Zgodnie z powyższym, wszystkie prace budowlane, polegające na montażu w budynku dodatkowych elementów, których nie było w stanie pierwotnym, posiadają status “budowy”.

Montaż dodatkowych elementów w budynku - w spółdzielczych budynkach wykonanie prac ociepleniowych (styropian, siatka, tynki), montaż zaworów, mierników itp.. - powoduje powiększenie wartości budynku, co skutkuje zwiększeniem wartości bilansowej środków trwałych w aktywach spółdzielni, czyli jej majątku.

2. Art. 61 ust. 5 “Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych” definiuje:

“za modernizację (...) uważa się trwałe ulepszenie (unowocześnienie) istniejącego budynku lub lokalu, przez co zwiększa się wartość użytkowa budynku lub lokalu.”

Art. 3. ust. 1 pkt. 16 “Ustawy o rachunkowości”:

“Ilekroć w ustawie jest mowa o środkach trwałych w budowie – rozumie się przez to zaliczane do aktywów trwałych środki trwałe w okresie ich budowy, montażu lub ulepszenia już istniejącego środka trwałego.”

Art. 28 “Ustawy o rachunkowości”:

Aktywa i pasywa wycenia się nie rzadziej niż na dzień bilansowy w sposób następujący:

ust. 1 pkt. 2) środki trwałe w budowie – w wysokości ogółu kosztów pozostających w bezpośrednim związku z ich nabyciem lub wytworzeniem, pomniejszonych o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości

ust. 8. Cena nabycia i koszt wytworzenia środków trwałych w budowie, środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych obejmuje ogół ich kosztów poniesionych przez jednostkę za okres budowy, montażu, przystosowania i ulepszenia, do dnia bilansowego lub przyjęcia do używania (…)

Art. 31. ust. 1 “Ustawy o rachunkowości”:

“Wartość początkową stanowiącą cenę nabycia lub koszt wytworzenia środka trwałego powiększają koszty jego ulepszenia, polegającego na przebudowie, rozbudowie, modernizacji lub rekonstrukcji i powodującego, że wartość użytkowa tego środka po zakończeniu ulepszenia przewyższa posiadaną przy przyjęciu do używania wartość użytkową, mierzoną okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych przy pomocy ulepszonego środka trwałego, kosztami eksploatacji lub innymi miarami.

Art. 16g. ust. 13 “Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych” stanowi:

“Jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1 i 3-11, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3 500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3 500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Powyższe artykuły stanowią, iż:


ulepszeniem środka trwałego, jest modernizacja budynku;


koszty ulepszenia środka trwałego, czyli nakłady poniesione na modernizację, powiększają wartość środka trwałego (budynku), koszty te ustawa nakazuje ujawniać jako “środki trwałe w budowie”;


koszty ulepszenia środka trwałego stanowią aktywa bilansu (pozycja A. II. 2. bilansu, wg załącznika 1 do “Ustawy o rachunkowości”), powiększając stan majątku rzeczowego spółdzielni, zatem nie mogą być ujawniane w “przychodach” jednostki (załącznik 1 do “Ustawy o rachunkowości”), do których zaliczane są wpłaty na fundusz remontowy.

Powiększony o koszty prac modernizacyjnych majątek spółdzielni (aktywa spółdzielni), musi posiadać źródło finansowania po stronie pasywów bilansu, w funduszach spółdzielni (poprzez zwiększenie wkładów budowlanych członków). Fundusz wkładów budowlanych z nakazu art. 12. ust. 4 “Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych”, nie może być finansowany przez przychody:

Art. 12, ust. 4 “Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych”:

“Do przychodów nie zalicza się przychodów otrzymanych na utworzenie lub powiększenie kapitału zakładowego, funduszu udziałowego (...)”

Z w/w przepisów wynika obowiązek finansowania prac modernizacyjnych ze środków nie będących przychodami w rozumieniu ustaw, czyli wyłącznie z funduszy spółdzielni. Stąd powstał obowiązek wniesienia przez członka wkładu budowlanego na sfinansowanie kosztów modernizacji.

Stąd do 2001r, w ustawie “Prawo spółdzielcze”, w dziale IV “Spółdzielnie mieszkaniowe”:

Art. 209 “Prawa spółdzielczego” stanowił:

§4 – “W wypadku modernizacji budynku członek spółdzielni obowiązany jest uzupełnić wkład budowlany lub mieszkaniowy”.

Jedyną podstawą roszczenia spółdzielni o wniesienie wkładu przez członka, jest podpisana umowa pomiędzy spółdzielnią a członkiem, o finansowanie prac budowlanych, zawierająca zobowiązania członka do finansowania kosztów tychże prac (k.c. i obecnie “Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych”). Bez podpisania takiej umowy z członkami, zarząd nie posiada podstawy prawnej do domagania się uzupełnienia wkładu, nie może też rozpocząć prac modernizacyjnych, nie posiadając pewności źródła ich finansowania. Członkowie zarządu sprzeniewierzający się tym zasadom (art. 39§1 k.c, przekroczenie uprawnień), ponoszą osobistą odpowiedzialność majątkową i prawną za zaciągnięte zobowiązania finansowe wobec firm wykonujących prace budowlane.

Podpisanie umowy o budowę jest dobrowolne i nie może być w RP nakazane ustawami. Spółdzielca nie posiadający środków na finansowanie budowy, nie podpisze takiej umowy – wymuszanie finansowania budowy, prowadzi do zagrożenia utraty praw do lokalu przez rodziny członków, zwłaszcza w sytuacji skandalicznego zawyżania kosztów tychże prac (do 100%) w spółdzielniach mieszkaniwoych.


Art. 16. “Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych”:

ust. 1. Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

9) odpisów i wpłat na różnego rodzaju fundusze tworzone przez podatnika;

kosztem uzyskania przychodów są jednak:

a) podstawowe odpisy i wpłaty na te fundusze, jeżeli obowiązek lub możliwość ich tworzenia w ciężar kosztów określają odrębne ustawy,

Przepis szczególny art. 6, ust. 3 “Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych” stanowi o obowiązku tworzenia w ciężar kosztów odpisów na fundusz remontowy.

Art. 6. ust. 3 “Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych” definiuje:

“Spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych. Odpisy na ten fundusz obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi stanowiącymi mienie spółdzielni”.

(Kwoty nie wydane, zgromadzone na funduszu remontowym ujawniane są w bilansie w poz. pasywów “zobowiązania” - “fundusze specjalne”, i podlegają indywidualnemu rozliczeniu z członkami. Jeżeli część wpłat członków spółdzielni na fundusz remontowy została przeznaczona na pokrycie kosztów prac innych niż remonty, czyli nie na odtworzenie stanu pierwotnego (art. 3. ust. 8. Prawa budowlanego), to kwota odpowiadająca wysokości tych kosztów, nie może zostać zaliczona do kosztów uzyskania przychodów. Stanowi o tym art. 16 ust. 1 “Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych”.

Art. 16. ust. 1, pkt. b) “Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych”:

“Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie (...) środków trwałych”.

Art. 16. ust. 1, pkt. c) “Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych”:

“Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na ulepszenie środków trwałych (…)”

Odpisywanie nakładów poniesionych na modernizację ze środków funduszu remontowego, w koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi, jest równoznaczne z amortyzowaniem w kosztach części budynków, czyli z dokonaniem operacji księgowej zabronionej przez art. 16c. pkt.2 “Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych”.


Art. 16c. pkt. 2 “Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych”:

“Amortyzacji nie podlegają budynki, lokale, budowle i urządzenia zaliczane do spółdzielczych zasobów mieszkaniowych lub służących działalności społeczno-wychowawczej prowadzonej przez spółdzielnie mieszkaniowe”.


Proces finansowania prac modernizacyjnych sprzecznie z w/w przepisami rachunkowości (z funduszu remontowego) stanowi czyn przestępczy w rozumieniu k.k. Odbywa się poprzez fałszowanie sprawozdań finansowych i operacji księgowych, co podlega odpowiedzialności karnej art. 77 i art. 78 “Ustawy o rachunkowości”:

Art. 77. “Ustawy o rachunkowości”:

Kto wbrew przepisom ustawy dopuszcza do:

1) nieprowadzenia ksiąg rachunkowych, prowadzenia ich wbrew przepisom ustawy lub podawania w tych księgach nierzetelnych danych,

2) niesporządzenia sprawozdania finansowego, sporządzenia go niezgodnie z przepisami ustawy lub zawarcia w tym sprawozdaniu nierzetelnych danych

– podlega grzywnielub karze pozbawienia wolności do lat 2, albo obu tym karom łącznie.

Art. 78. “Ustawy o rachunkowości”:

ust. 1. Biegły rewident, który sporządza niezgodną ze stanem faktycznym opinię o sprawozdaniu finansowym i stanowiących podstawę jego sporządzenia księgach rachunkowych jednostki lub sytuacji finansowo-majątkowej tej jednostki, podlega grzywnie lub karze pozbawienia wolności do lat 2 albo obu tym karom łącznie.

ust. 2. Jeżeli sprawca czynu określonego w ust. 1 działa nieumyślnie, podlega grzywnie albo karze ograniczenia wolności




Załączniki do “Ustawy o rachunkowości” z dnia 29 września 1994 r.



B I L A N S

Aktywa

A. A k t y w a t r w a ł e

I. Wartości niematerialne i prawne

1. Koszty zakończonych prac rozwojowych

2. Wartość firmy

3. Inne wartości niematerialne i prawne

4. Zaliczki na wartości niematerialne i prawne

II. Rzeczowe aktywa trwałe

1. Środki trwałe

a) grunty (w tym prawo użytkowania wieczystego gruntu)

b) budynki, lokale i obiekty inżynierii lądowej i wodnej

c) urządzenia techniczne i maszyny

d) środki transportu

e) inne środki trwałe

2. Środki trwałe w budowie

3. Zaliczki na środki trwałe w budowie

III. Należności długoterminowe

1. Od jednostek powiązanych

2. Od pozostałych jednostek

IV. Inwestycje długoterminowe

1. Nieruchomości

2. Wartości niematerialne i prawne

3. Długoterminowe aktywa finansowe

a) w jednostkach powiązanych

- udziały lub akcje

- inne papiery wartościowe

- udzielone pożyczki

- inne długoterminowe aktywa finansowe

b) w pozostałych jednostkach

- udziały lub akcje

- inne papiery wartościowe

- udzielone pożyczki

- inne długoterminowe aktywa finansowe

4. Inne inwestycje długoterminowe

V. Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe

1. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

2. Inne rozliczenia międzyokresowe

B. A k t y w a o b r o t o w e

I. Zapasy

1. Materiały

2. Półprodukty i produkty w toku

3. Produkty gotowe

4. Towary

5. Zaliczki na dostawy

II. Należności krótkoterminowe

1. Należności od jednostek powiązanych

a) z tytułu dostaw i usług, o okresie spłaty:

- do 12 miesięcy

- powyżej 12 miesięcy

b) inne

2. Należności od pozostałych jednostek

a) z tytułu dostaw i usług, o okresie spłaty:

- do 12 miesięcy

- powyżej 12 miesięcy

b) z tytułu podatków, dotacji, ceł, ubezpieczeń społecznych i zdrowotnych oraz

innych świadczeń

c) inne

d) dochodzone na drodze sądowej

III. Inwestycje krótkoterminowe

1. Krótkoterminowe aktywa finansowe

a) w jednostkach powiązanych

- udziały lub akcje

- inne papiery wartościowe

- udzielone pożyczki

- inne krótkoterminowe aktywa finansowe

b) w pozostałych jednostkach

- udziały lub akcj

- inne papiery wartościowe

- udzielone pożyczki

- inne krótkoterminowe aktywa finansowe

c) środki pieniężne i inne aktywa pieniężne

- środki pieniężne w kasie i na rachunkach

- inne środki pieniężne

- inne aktywa pieniężne

2. Inne inwestycje krótkoterminowe

IV. Krótkoterminowerozliczenia międzyokresowe

A k t y w a r a z e m

Pasywa

A. K a p i t a ł (f u n d u sz) w ł a s n y

I. Kapitał (fundusz) podstawowy

II. Należne wpłaty na kapitał podstawowy (wielkość ujemna)

III. Udziały (akcje) własne (wielkość ujemna)

IV. Kapitał (fundusz) zapasowy

V. Kapitał (fundusz) z aktualizacji wyceny

VI. Pozostałe kapitały (fundusze) rezerwowe

VII. Zysk (strata) z lat ubiegłych

VIII. Zysk (strata) netto

IX. Odpisy z zysku netto w ciągu roku obrotowego (wielkość ujemna)

B. Z o b o w i ą z a n i a i r e z er w y n a z o b o w i ą z a n i a

I. Rezerwy na zobowiązania

1. Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

2. Rezerwa na świadczenia emerytalne i podobne

- długoterminowa

- krótkoterminowa

3. Pozostałe rezerwy

- długoterminowe

- krótkoterminowe

II. Zobowiązania długoterminowe

1. Wobec jednostek powiązanych

2. Wobec pozostałych jednostek

a) kredyty i pożyczki

b) z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych

c) inne zobowiązania finansowe

d) inne

III. Zobowiązania krótkoterminowe

1. Wobec jednostek powiązanych

a) z tytułu dostaw i usług, o okresie wymagalności:

- do 12 miesięcy

- powyżej 12 miesięcy

b) inne

2. Wobec pozostałych jednostek

a) kredyty i pożyczki

b) z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych

c) inne zobowiązania finansowe

d) z tytułu dostaw i usług, o okresie wymagalności:

- do 12 miesięcy

- powyżej 12 miesięcy

e) zaliczki otrzymane na dostawy

f) zobowiązania wekslowe

g) z tytułu podatków, ceł, ubezpieczeń i innych świadczeń

h) z tytułu wynagrodzeń

i) inne

3. Fundusze specjalne

IV. Rozliczenia międzyokresowe

1. Ujemna wartość firmy

2. Inne rozliczenia międzyokresowe

- długoterminowe

- krótkoterminowe

P a s y w a r a z e m

R A C H U N E K Z Y S K Ó W I S T R A T

A. P r z y c h o d y n e t t o z e s p r z e d a ż y i z r ó w n a n e z n i m i, w t y m: - od jednostek powiązanych

I. Przychody netto ze sprzedaży produktów

II. Zmiana stanu produktów (zwiększenie - wartość dodatnia, zmniejszenie - wartość

ujemna)

III. Koszt wytworzenia produktów na własne potrzeby jednostki

IV. Przychody netto ze sprzedaży towarów i materiałów

B. K o s z t y d z i a ł a l n o ś c i o p e r a c y j n e j

I. Amortyzacja

II. Zużycie materiałów i energii

III. Usługi obce

IV. Podatki i opłaty, w tym:

- podatek akcyzowy

V. Wynagrodzenia

VI. Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia

VII. Pozostałe koszty rodzajowe

VIII. Wartość sprzedanych towarów i materiałów

C. Z y s k (s t r a t a) z e s p r z e d a ż y (A-B)

D. P o z o s t a ł e p r z y c h o d y o p e r a c y j n e

I. Zysk ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych

II. Dotacje

III. Inne przychody operacyjne

E. P o z o s t a ł e k o s z t y o p e r a c y j n e

I. Strata ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych

II. Aktualizacja wartości aktywów niefinansowych

III. Inne koszty operacyjne

F. Z y s k (s t r a t a) z d z i a ł a l n o ś c i o p e r a c y j n e j (C +D - E)

G. P r z y c h o d y f i n a n s o w e

I. Dywidendy i udziały w zyskach, w tym:

- od jednostek powiązanych

II. Odsetki, w tym:

- od jednostek powiązanych

III. Zysk ze zbycia inwestycji

IV. Aktualizacja wartości inwestycji

V. Inne

H. K o s z t y f i n a n s o w e

I. Odsetki, w tym:

- dla jednostek powiązanych

II. Strata ze zbycia inwestycji

III. Aktualizacja wartości inwestycji

IV. Inne

I. Z y s k (s t r a t a) z d z i a ł a l n o ś c i g o s p o d a r c z e j (F+G-H)

J. W y n i k z d a r z e ń n a d z w y c z a j n y c h (J.I. - J.II.)

I. Zyski nadzwyczajne

II. Straty nadzwyczajne

K. Z y s k (s t r a t a) b r u t t o (I+/-J)

L. P o d a t e k d o c h o d o w y

M. P o z o s t a ł e o b o w i ą z k o w e z m n i e j s z e n i a z y s k u (z w i ę k s z e n i a s t r a t y)

N. Z y s k (s t r a t a) n e t t o (K-L-M)


autor / źródło:

www.naszesm.pl

1. Chodź na walne zgromadzenia, udzielaj się i głosuj. Masz bierne i czynne prawo wyborcze - możesz wybierać członków rady i zarządu oraz sam być wybrany.

2. Jeśli należysz do dużej spółdzielni, bierz udział w spotkaniach swojej grupy członkowskiej. Tam wybierasz reprezentantów na zebranie przedstawicieli.

3. Nie omijaj zebrań przedstawicieli. Nie możesz wprawdzie głosować w trakcie np. wyborów do rady nadzorczej, ale możesz zabierać głos i pytać, o co zechcesz.

4. Do rady nadzorczej wybieraj ludzi, których znasz i masz do nich zaufanie. Do rady wybrać można tylko członków spółdzielni!

5. Walcz o wzmocnienie w statucie pozycji rady nadzorczej.

To rada, a nie zarząd, powinna:

- uchwalać regulaminy dotyczące czynszów, inwestycji i rozliczania kosztów, jakie spółdzielnia ponosi lub będzie ponosić (m.in. kosztów budowy lokali, gospodarki zasobami mieszkaniowymi). Dzięki temu będziecie mieli większą kontrolę nad tym, jak zarząd wydaje wasze pieniądze.

UWAGA! Pozostałe regulaminy rada nadzorcza powinna zatwierdzać.

- kontrolować wszystkie zamówienia składane przez spółdzielnię na materiały budowlane, sprzęt, pielęgnację zieleni, budowę placów zabaw itp. W statucie ma być zapis, że będą one przeprowadzane w drodze przetargu.

- decydować o zawarciu przez zarząd umów o dużej wartości, np. powyżej 20 tys. zł.


- decydować kogo zatrudnia spółdzielnia. Każdy nowy etat to obciążenie finansowe.


autor / źródło:

www.naszesm.pl

Więcej artykułów…

Używamy cookies 🍪
Klikając przycisk "OK" wyrażasz zgodę na przechowywanie na urządzeniu, z którego korzystasz tzw. plików cookies oraz na przetwarzanie danych osobowych pozostawionych w czasie korzystania z serwisu SlonecznyStok.pl.