- Szczegóły
- Autor: Super User
budynków. Tymczasem można by to zrobić już za niecałe 5 mln złotych
Ocieplenie jednego bloku ma kosztować średnio 370 tys. złotych
"Zakres termomodernizacji będzie obejmował wykonanie docieplenia ścian zewnętrznych osłonowych budynków oraz wymianę stolarki i ślusarki klatek schodowych," - zapisano w uchwale władz spółdzielni z września 2004 r.
Ochładzanie kieszeni
Kosztami ocieplenia spółdzielnia obciążyła mieszkańców. W styczniu
ustanowiła bowiem dodatkowy fundusz termomodernizacyjny - 0,50 zł
miesięcznie za mkw mieszkania. To podwyżka standardowego funduszu
remontowego o 50 proc. (fundusz remontowy wynosi w SMW 1,04 zł za mkw.). Jak długo mieszkańcy będą płacić? Nie wiadomo.
- Próbowałem dowiedzieć się w administracji, ale nikt nie chciał mi tego
powiedzieć. Część ludzi już teraz wie o dodatkowych kosztach, ale inni nie
mają pojęcia - mówi wzburzony Jacek Frankowski, mieszkający przy ul.
Widawskiej, gdzie już prowadzone są prace.
Ocieplenie 54 budynków ma kosztować ok. 20 mln zł. Średnio 370 tys. zł za jeden blok. Zdaniem ekspertów to znacznie zawyżona kwota. Specjaliści twierdzą, że ocieplenie metra kwadratowego budynku kosztuje od 80 do 120 zł.
- Wszystko zależy od materiałów, np. rodzaju styropianu oraz tego, czy
wymienia się parapety zewnętrzne - mówi Zbigniew Łokaj, kierownik
administracji osiedla Puławska na Mokotowie. - 12-piętrowy wieżowiec, gdzie jest ok. 150 mieszkań, ocieplić można już za 65 tys. zł, a w droższej wersji za ok. 100 tys. zł. Jeśli są dodatkowe naprawy, cena wzrosnąć może maksymalnie do 200 tys. zł - wyjaśnia.
Bez prawa do informacji
Zapytany o ceny wiceprezes SM Wola Maciej Sęktas, odpowiedzialny za
modernizację, odmówił odpowiedzi, a prezes Robert Ambroziak nie chciał
powiedzieć, ile kosztuje ocieplenie.
- A niby dlaczego miałbym udzielać takich informacji. Obowiązuje nas
tajemnica handlowa - zaperza się. Zapewnia jednak, że wszystkie decyzje w sprawie termomodernizacji były konsultowane z mieszkańcami. Ale nie wszyscy mieszkańcy wiedzą nie tylko o opłatach, ale i o samym ocieplaniu.
- To spółdzielnia podjęła taką decyzję rok temu? Nic o tym nie wiem - mówi Anna Rogalska, mieszkająca przy ul. Sołtana. Sprawdziła wyciąg z czynszu.- Rzeczywiście pojawił się punkt o nowym funduszu. Płacę dodatkowe 25 zł miesięcznie. Ktoś mógłby to sensownie wytłumaczyć - denerwuje się.
W ostatnim numerze wydawanego za pieniądze spółdzielców Informatora SM Wola informuje: "Członkowie spółdzielni nie mają już żadnych podstaw prawnych do wglądu w protokoły posiedzeń zarządu spółdzielni lub nawet rady nadzorczej".
KAROLINA BACA, MICHAŁ KOZAK
Imiona i nazwiska mieszkańców zostały zmienione na ich prośbę
Do sądu?
Zdzisław Żydak, dyrektor Departamentu Mieszkalnictwa Ministerstwa
Infrastruktury:
Z godnie z paragrafem 2 art. 78 ustawy prawo spółdzielcze oprócz funduszu udziałowego i zasobowego "Spółdzielnia tworzy także inne fundusze własne przewidziane w odrębnych przepisach oraz w jej statucie". Należy zatem ustalić, kto zgodnie ze statusem spółdzielni podejmuje decyzję o utworzeniu funduszu termomodernizacyjnego. Moim zdaniem właściwsze byłoby do takich decyzji walne zgromadzenie, a w dużych spółdzielniach zebranie przedstawicieli spółdzielni. Jeżeli jednak decyzję podejmuje zarząd, to jego uchwałę każdy członek ma prawo zaskarżyć do rady nadzorczej. Jeśli podtrzyma ona stanowisko zarządu zawsze pozostaje jeszcze droga sądowa.
autor / źródło:
http://forum.bonicki.info/viewforum.php?f=5&sid=7185c2c9d2544ea36d3a0b3c9a72460e
- Szczegóły
- Autor: Super User
Kierownik Administracji Osiedla Górce powiadomił w maju br. spółdzielców o upływie waż-ności legalizacji wodomierzy i decyzji wymiany na nowe oraz, że kosztami wymiany zostaną obciąże-ni spółdzielcy. Przewiduje się wymienić ponad 9800 wodomierzy co daje całkowity koszt operacji wymiany około pół miliona złotych.
Dla spółdzielców było niezrozumiałe, że pomimo wnoszenia comiesięcznych wpłat na „eks-ploatację” i fundusz remontowy Kierownik Administracji żąda dodatkowych pieniędzy na pokrycie wydatków związanych z koniecznością legalizacji (wymiany) wodomierzy. Na pisemne żądanie, aby powyższe koszty były pokryte z bieżących wpłat członków spółdzielni - na fundusz remontowy - wy-myślono fałszywy argument, że wodomierze są własnością prywatną członków spółdzielni i to oni są zobowiązani dodatkowo pokryć koszty związane z legalizacją (wymianą) wodomierzy.
Czym są wodomierze, jakiej kontroli podlegają i czyją są własnością w lokalu spółdzielczym?
Wodomierze są przyrządami pomiarowymi, podlegającymi prawnej kontroli metrologicznej. Stosowane są w celu uzyskania prawidłowej podstawy do indywidualnych rozliczeń dostarczanej wo-dy.
Do 2004 roku okres ważności cechy legalizacyjnej wodomierzy unormowany był Zarządze-niem nr 50 Prezesa Głównego Urzędu Miar z dnia 15 listopada 1999 roku (Dz. Urz. Miar i Probiernic-twa nr 6/99 poz.51) o licznikach do wody (wodomierzach), w myśl którego dla wodomierzy do wody zimnej wynosił: 61 miesięcy, dla wodomierzy do wody ciepłej lub gorącej: 49 miesięcy.
Obecnie zgodnie z rozporządzeniem Ministra Gospodarki, Pracy i Polityki Społecznej z dnia 2 kwietnia 2004 r. w sprawie prawnej kontroli metrologicznej przyrządów pomiarowych (Dz. U. Nr 77, poz. 730) okres ważności cech legalizacji wodomierzy do wody zimnej, ciepłej i gorącej jest równy i wynosi 5 lat.
Od 2000 r. na osiedlu Górce wodomierze mają nieważną legalizację! W świetle powyższych przepisów, będące w użyciu na osiedlu Górce wodomierze wody zimnej i ciepłej mające cechę legalizacyjną „95” utraciły okres ważności legalizacji: w 2000 roku do wody ciepłej, a w 2001 roku do wody zimnej.
Wiele niepotrzebnych kontrowersji wywołuje sprawa, kto ma pokryć koszty wymiany (legali-zacji) wodomierzy? Kto jest właścicielem wodomierzy? Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w art. 61 ust. 5 mówi jasno: „za modernizację (...) uważa się trwałe ulepszenie (unowocześnienie) ist-niejącego budynku lub lokalu (...)”. Spółdzielnia instalując, po raz pierwszy wodomierze ciepłej
i zimnej wody dokonałatrwałego ulepszenia (modernizacji) instalacji wody zimnej i ciepłej a tym sa-mym lokalu. Koszty tej modernizacji pokryli członkowie spółdzielni (płacąc za wodomierze i ich mon-taż) zwiększając tym samym wkład budowlany lub mieszkaniowy. Jest zatem oczywistym fakt, że lokale spółdzielcze wraz z zainstalowanymi i zapłaconymi w ramach modernizacji przez spółdzielców wodomierzami są zgodnie z prawem spółdzielczym własnością spółdzielni mieszkaniowej. Zgodnie z §30 ust. 1 i § 33 ust. 1 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administra-cji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. Nr 74, poz. 836), w przypadku gdy instalacja ciepłej wody użytkowej i instalacja wodociągowa zostały wyposażone w wodomierze służące do rozliczeń zużycia tej wody w lokalach, właściciel tych urządzeń powinien zapewnić ich legalizację.
Identyczne stanowisko, w sprawie własności wodomierzy prezentuje Główny Urząd Miar „(...) w przypadku mieszkań spółdzielczych użytkownikiem wodomierzy jest spółdzielnia mieszkaniowa, która otrzymuje od swoich członków i najemców lokali należność za wodę, spółdzielnia jest również właścicielem instalacji wodociągowej oraz wody ciepłej doprowadzającej wodę do punktów czerpalnych w lokalach. W związku z tym na spółdzielni ciąży obowiązek zorganizowania procedury legalizacji ponownej wodomierzy.” Spółdzielnia mieszkaniowa, będąca właścicielem i użytkownikiem wodomierzy, jest stroną biorącą udział w transakcji rozliczeniowej, która otrzymuje należność za ilość zużytej wody określoną na podstawie wskazań wodomierza. Zgodnie z art. 547. § 1. Kodeksu Cywilnego (Dz.U.1964.16.93) „(...) sprzedawca ponosi koszty wydania, w szczególności koszty zmierzenia lub zważenia, opakowania (...)”. W myśl tego przepisu, to Spółdzielnia (a nie użytkownik lokalu) będąca sprzedawcą wody po-nosi koszty legalizacji lub wymiany wodomierzy.
Wobec wyżej przytoczonych przepisów prawnych jest oczywistym, że wszelkie koszty zwią-zane z utrzymaniem w należytym stanie wodomierzy (w tym również legalizacji) winny być pokrywa-ne przez Spółdzielnię z wnoszonych comiesięcznych wpłat na eksploatację lub z funduszu remonto-wego.
Stanowisko Zarządu KZLiS Oddziału Bemowo
W związku z żądaniem nieuzasadnionej dodatkowej opłaty związanej z legalizacją (wymianą) wodomierzy przez Kierownika Administracji Osiedla Górce, Zarząd KZLiS Oddział Warszawa Be-mowo, działając zgodnie z celami statutowymi, którymi jest między innymi „reprezentowanie i wystę-powanie w obronie praw, godności i interesów członków i mieszkańców spółdzielni mieszkaniowych (...) wobec organów spółdzielni (...)” zwrócił się do Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej WOLA o interwencję w sprawie zmiany, przez Administrację Osiedla Górce, źródła finansowania wymiany wodomierzy. W odpowiedzi Zarząd SM WOLA powiadomił Zarząd KZLiS, że „podtrzymuje stano-wisko pełnomocnika Zarządu Pana Krzysztofa Silawko (...) w całej rozciągłości”. W piśmie na pra-wie trzech stronach usiłuje uzasadnić swoje stanowisko powołując się na wewnętrzne regulaminy. Użyta argumentacja jest niewłaściwa a nawet błędna.
Zarząd SM WOLA nie wziął pod uwagę, że postanowienia statutu, regulaminów wewnętrz-nych spółdzielni jak również uchwały nie mogą być sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymi prze-pisami (ius cogens). Obowiązującymi przepisami są ustawy i rozporządzenia. W razie zaistnienia sprzeczności pierwszeństwo przysługuje aktom prawnym wyższego rzędu.
Zarząd KZLiS Oddziału Warszawa Bemowo podtrzymuje swoje stanowisko (poparte uchwałą Plenarnego Zebrania Oddziału z dnia 9 sierpnia 2005 r.), że koszty związane z wymianą wodomierzy winny być pokryte z comiesięcznych wpłat na fundusz remontowy i konserwację. Działania Spół-dzielni uznaje za świadome wprowadzenie w błąd Spółdzielców w celu uzyskania od nich dodatkowej opłaty związanej z koniecznością powtórnej legalizacji wodomierzy.
Zarząd KZLiS Oddziału Warszawa Bemowo zwraca się do tych Spółdzielców, którzy uiścili już żądaną opłatę za wodomierze o skontaktowanie się drogą elektroniczną lub telefoniczną.
Po uzyskaniu Państwa upoważnienia Stowarzyszenie ma zamiar wystąpić do sądu o zwrot wpłaconych pieniędzy.
autor / źródło:
http://forum.bonicki.info/viewtopic.php?t=17
- Szczegóły
- Autor: Super User
Żyjemy w epoce informacji. Kto ma informację, ten ma władzę. Informacja pozwala podejmować odpowiedzialne decyzje i skutecznie funkcjonować w sferze publicznej, gospodarczej oraz osobistej - m.in. pozwala roztropnie zarządzać własnym majątkiem. Waga równego dostępu do informacji znajduje odzwierciedlenie w systemie prawnym, krok po kroku, coraz pełniej obejmującym gwarancje dostępu i tryb uzyskiwania niezbędnych informacji przez obywateli, przedsiębiorców, konsumentów, akcjonariuszy, spółdzielców - jednym słowem przez nas wszystkich.
Celem niniejszego opracowania jest ukazanie prawnych uwarunkowań i skutków jawności działania spółdzielni mieszkaniowych, jak i pożytków z tego płynących dla spółdzielców. Przez jawność rozumieć należy możliwości dostępu do interesujących informacji, albo prawo do informacji na temat działalności spółdzielni mieszkaniowych przysługujące jej członkom.
Jest to problem niebagatelny. Dotyczy on bezpośrednio ogromnej liczby Polaków - spółdzielców. W Polsce mamy 3600 spółdzielni mieszkaniowych, zrzeszających 3 miliony 450 tysięcy członków (plus rodziny członków), zarządzających 950 tysiącami lokali lokatorskich, 2 milionami 400 tysiącami lokali spółdzielczych własnościowych i 50 tysiącami lokali stanowiących odrębną własność. To olbrzymi majątek, o który toczą się zaciekłe zmagania.
Przedstawiane opracowanie ma w zamyśle dwojakie przeznaczenie. Z jednej strony ma przybliżyć zainteresowanym obowiązujące przepisy, ukazując zarazem ich znaczenie oraz praktyczne skutki dla spółdzielców. Ponadto analiza przepisów obu ustaw w naturalny sposób prowadzi do sformułowania wniosków i postulatów dalszych zmian prawnych, czy to na poziomie regulacji statutowych, czy ustawowych. Zawarte w opracowaniu propozycje mają za zadanie naświetlić występujące mankamenty i wywołać dyskusję nad kształtem koniecznej nowelizacji.
Powyższy tekst stanowi wstęp do poradnika "Prawo do informacji w obronie praw członków spółdzielni mieszkaniowych" przygotowanego na Konferencję "Przejrzysta i przyjazna spółdzielnia mieszkaniowa", która odbyła się w Warszawie w dniu 24 sierpnia 2005 roku.
autor / źródło:
http://www.bonicki.info/publikacje.shtml#prawo_do_informacji
- Szczegóły
- Autor: Super User
Koszt ciepła mieszkań z podzielnikami uzależniony jest m.in. od tego, jaki procent stanowią one w określonym bloku, tzn. jaki procent mieszkań w bloku stanowią mieszkania z podzielnikami kosztów ciepła. Koszt ciepła dostarczonego do jednego bloku dzieli się na dwie części: stałą (wspólną) i zmienną. Część zwana stałą podzielona zostanie proporcjonalnie do ogrzanej powierzchni, a zmienna - zgodnie z proporcją wskazaną przez podzielniki kosztów ciepła zainstalowane w mieszkaniu.
autor / źródło:
http://paluki.tygodnik.pl/paluki/kazdybud-o.htm
ZOBACZ OPINIĘ O BŁĘDACH W ROZLICZANIU OGRZEWANIA KLIKNIJ
- Szczegóły
- Autor: Super User
Niekoniecznie u notariusza.
Cesja książeczki jest darowizną zgromadzonych na niej oszczędności oraz prawa do odsetek i premii gwarancyjnej, jeżeli właściciel za jej przekazanie nie pobiera opłaty.Do dokonania przeniesienia nie jest konieczne sporządzenie aktu notarialnego.Umowa ważna jest także w innej formie.Potrzebne jest tylko potwierdzenie przelewu i poświadczenie na piśmie o przekazaniu pieniędzy.W takim przypadku unikamy dodatkowych kosztów wynikających z konieczności opłacenia taksy notarialnej uzależnionej od wkładu zgromadzonego na książeczce.
Kiedy podatek?
Cesja książeczki mieszkaniowej jest darowizną zgromadzonego na niej wkładu, w związku z tym podlega opodatkowaniu.Zgodnie z ustawą o podatku od darowizn i spadków przy cesji książeczki obowiązuje kwota wolna od podatku.Jeżeli kwota wkładu zgromadzonego na książeczce przekracza kwotę wolną od podatku to zapłacimy 3% podatek od wartości wkładu ( od kwoty ponad kwotę zwolnioną). Pamiętać należy jednak, że kwota wolna od podatku obowiązuje tylko w przypadku pierwszej darowizny od tej samej osoby, bądź jeśli od poprzedniej upłynęło pięć lat.Jeżeli okres ten był krótszy, od darowanego wkładu musimy doliczyć poprzednie darowizny otrzymane od tego samego darczyńcy w ciągu 5 lat. Sporządzenie umowy u notariusza zwolni nas od obowiązku zarejestrowania jej w urzędzie skarbowym. Wszystkie formalności i dokumenty wypełnia notariusz. On także pobieranależny podatek, jeżeli takowy jest naliczony. Zawarcie umowy bez pośrednictwa notariusza nakłada na strony obowiązek samodzielnego zarejestrowania jej w urzędzie skarbowym. Najprościej formalności załatwia się w oddziale banku obsługującym naszą książeczkę mieszkaniową.Cesji można dokonać także w innym oddziale, jednak wymaga to zgody właściwego oddziału. Z jej otrzymaniem nie ma problemów, ale wymaga to trochę czasu. Właściciel książeczki oraz osobą, na którą będzie dokonana cesja muszą zgłosić się z książeczką i dowodami tożsamości potwierdzającymi pokrewieństwo. Następnie podpisują oświadczenie o przelewie wkładu na cesjonariusza oraz dokonują potwierdzonego pisemnie przelewu.Opłata za cesję jest stała.
Prawo do premii gwarancyjnej daje:
* Kupno lub zamiana własnościowego prawa do mieszkania lub domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
* Kupno lub zamiana własności mieszkania bądź domu jednorodzinnego będącego odrębną własnością
* Wybudowanie własnego domu jednorodzinnego
* Uzyskanie spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania przez wniesienie wkładu mieszkaniowego
* Nabycie własności domu jednorodzinnego lub mieszkania budowanego przez dewelopera
* Nabycie własności mieszkania w budynku wielorodzinnym wybudowanym na gruncie właściciela książeczki mieszkaniowej
* Uzyskanie własności mieszkania powstałego w skutek przebudowy, nadbudowy lub rozbudowy budynku mieszkalnego lub niemieszkalnego
* Uzyskanie własności domu jednorodzinnego lub mieszkania, wybudowanego przez spółdzielnię mieszkaniową w celu przeniesienia własności na członków
* Zawarcie umowy najmu mieszkania w budynku wielorodzinnym, wybudowanym przez Towarzystwo Budownictwa społecznego.
Właściciel książeczki otrzyma premię gwarancyjną , jeżeli złoży wniosek w ciągu 90 dni od podpisania aktu notarialnego, zgłoszenia domu do użytkowania lub otrzymaniu przydziału w spółdzielni. Chociaż premia należy się po zakończeniu inwestycji, w niektórych sytuacjach można się ubiegać o jej przyznanie w trakcie trwania inwestycji. W tym przypadku przekazanie wkładu odbywa się na wniosek właściciela książeczki. Konieczne jest do tego wniesienie co najmniej 60% wymaganego przez spółdzielnie wkładu mieszkaniowego lub budowlanego, wpłacenie co najmniej 60% wartości kosztorysowej domu lub mieszkania budowanego przez dewelopera, zaawansowanie budowy własnego domu jednorodzinnego lub lokalu w domu jednorodzinnym w wysokości co najmniej 20% jego wartości kosztorysowej, zaawansowanie przebudowy, nadbudowy lub rozbudowy w wysokości co najmniej 60% jej wartości kosztorysowej. Zrezygnowanie z budowy lub zakupu mieszkanie przez właściciela bądź wycofanie wkładu czy sprzedaż budowanego domu oznacza dla niego obowiązek zwrotu otrzymanej premii w ciągu 30 dni. Przekroczenie tego terminu spowoduje naliczenie odsetek za zwłokę.O ponowne przyznanie premii nie będzie się mógł już ubiegać.
autor / źródło:
www.enieruchomosci.pl
- Szczegóły
- Autor: Super User
Trybunał Konstytucyjny stwierdził we wtorek, że cztery przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zaskarżone przez rzecznika praw obywatelskich, są niezgodne z konstytucją. Ogłoszony wczoraj wyrok w rozpatrzonejprzez TK 17 marca sprawie dotyczył regulacji prawnych z 2000 r. Pozbawiają one najemców lokali użytkowych (np. garaży), którzy w całości ponieśli nakłady na budowę, lecz nie są członkami spółdzielni, możliwości ich nabycia na korzystnych warunkach. Drugi zarzut dotyczył nierównych możliwości weryfikacji podwyżek opłat za lokale: członkowie spółdzielni mogą je kwestionować przede wszystkim w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym, a dopiero po wyczerpaniu tej drogi wystąpić do sądu; natomiast właściciele mieszkań niebędący członkami spółdzielni mogą poddać je od razu kontroli sądowej. Inny zaskarżony przepis mówi, że własnościowy lokal spółdzielczy może zostać skutecznie sprzedany jedynie wówczas, gdy jego nabywca zostanie członkiem spółdzielni. Kolejny - że spółdzielcze wła snościowe prawo do lokalu wygasa = po 6 miesiącach od dnia ustania członkostwa w spółdzielni z innych przyczyn niż = śmierć.
Trybunał podzielił w znacznej mierze zastrzeżenia rzecznika. - Nie ma ekonomicznego uzasadnienia dla odrębnych rozwiązań dotyczących spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz dla lokalu stanowiącego własność. Różnicowanie ich ochrony konstytucyjnej jest więc niedopuszczalne - uzasadniał Trybunał. Podkreślił też niejasność i zbyt daleko idącą swobodę w kształtowaniu przez statuty spółdzielni relacji między nimi a ich członkami oraz osobami trzecimi.
Zdaniem TK zasada, że członkowie spółdzielni mogą kwestionować zasadność zmian wysokości opłat związanych z eksploatacją nieruchomości na drodze sądowej dopiero po wyczerpaniu trybu wewnątrzspółdzielczego, podczas gdy niespółdzielcy mogą od razu iść z tym do sądu, jest nieuzasadnionym zróżnicowaniem sytuacji prawnej i naruszeniem zasady równego traktowania.
Zdanie odrębne od jednego punktu wyroku zgłosiła przewodnicząca składowi orzekającemu sędzia TK Teresa Dębowska-Romanowska. Broniła w nim zasady przyjmowania nabywców mieszkań spółdzielczych do spółdzielni jako istoty własnościowego prawa do lokalu spółdzielczego.
Sędzia sprawozdawca Marek Safjan powiedział po rozprawie dziennikarzom, że własnościowe prawo do lokalu spółdzielczego to namiastka prawa własności. W przeszłości była ona uzasadniona tym, że za mieszkanie spółdzielcze nie płaciło się pełnej jego ceny. Teraz zarówno za spółdzielcze, jak i za własnościowe płaci się jego cenę rynkową, a więc nie ma powodu, aby spółdzielnia żądała od nabywcy określonych powinności.
Wyrok nie oznacza rewolucji na rynku mieszkań spółdzielczych, ustawa bowiem już wcześniej przewidziała podobne uprawnienia dla spadkobierców, którzy nie muszą się już ubiegać o członkostwo w spółdzielni. Sama idea prawa związanego z członkostwem w spółdzielni nie jest ani wykluczona, ani podważona. Takie prawo może istnieć nadal, ale inaczej ukształtowane niż dotychczas.
Wyrok zacznie obowiązywać po opublikowaniu w Dzienniku Ustaw, czyli za ok. 10 dni (sygn. K 32/03).
ZŁAGODZONE RESTRYKCJE
Wyrok Trybunału łagodzi zbyt restrykcyjne przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Do nich należał i ten, który uzależniał skuteczne zbycie własnościowego mieszkania od przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni. Zwykle spółdzielnie przyjmują nowego członka, są jednak takie, które robią trudności. Spółdzielca nie może wówczas takiego mieszkania sprzedać, gdyż nikt nie będzie chciał czekać kilka lat na rozstrzygnięcie sądowe w tej sprawie. Teraz ten problem zniknie.
Trudniej będzie też pozbawić mieszkania spółdzielczego osobę, której prawo wygasło na skutek ustania członkostwa. Zdarza się bowiem, że spółdzielnie wykorzystywały ten przepis przeciwko członkom spółdzielni, którzy nie płacili za lokal lub krytykowali jej władze. Prawo wygasło, a spółdzielnia zwracała wkład, z którego potrącałanależności za lokal. Kara była więc zbyt dotkliwa. RET
autor / źródło:
Rzeczpospolita
JOLANTA KRONER
- Szczegóły
- Autor: Super User
Skuteczność zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie będzie już zależeć od przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni,a mieszkańcy spółdzielni będą mogli weryfikować zasadność podwyżek opłat bezpośrednio w sądzie - wynika z wczorajszego orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego.
Trybunał poparł w całości wniosek rzecznika praw obywatelskich kwestionujący te rozwiązania ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, które ograniczają skuteczność zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu od przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni. Rzecznik podkreślał, że co prawda nabywca, któremu spółdzielnia odmówiła przyjęcia w poczet członków, może wystąpić przeciwko niej na drogę sądową, ale tryb ten jest kosztowny i długotrwały, a do czasu wydania wyroku sytuacja prawna jest niepewna - nie wiadomo komu (zbywcy czy nabywcy) służy zbywane prawo. Jeżeli ostatecznie nie dochodziło do przyjęcia w poczet członków, umowa zbycia stawała się nieskuteczna, a zatem zbywca zachowywał własnościowe prawo do lokalu. Jeżeli jednak wmiędzyczasie wypowiedział on członkostwo w spółdzielni, to prawo do lokalu wygasało z upływem 6 miesięcy.
Zdaniem rzecznika art. 172 zbyt głęboko ingeruje w konstytucyjnie chronione prawa majątkowe jednostki. Sędziowie Trybunału poparli ten pogląd. Jednocześnie ich zdaniem brak jest ekonomicznego uzasadnienia dla wprowadzenia odrębnych rozwiązań dotyczących z jednej strony spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, z drugiej - odrębnej własności lokalu. Niekonstytucyjny okazał się także art. 178 ust. 1, w myśl którego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wygasa z upływem 6 miesięcy od dnia ustania członkostwa z innych przyczyn niż śmierć członka.
Od momentu wejścia w życie wyroku TK możliwe będzie także kwestionowanie przez członków spółdzielni mieszkaniowej zasadności zmiany wysokości opłat związanych z eksploatacją nieruchomości bezpośrednio na drodze sądowej, bez uprzedniego wyczerpania trybu wewnątrzspółdzielczego.
Możliwe będzie także nabywanie przez najemców, niebędących członkami spółdzielni, własności wybudowanych ich nakładem lokali użytkowych - garaży, sklepików itp. na preferencyjnych warunkach. Wymieniona grupa najemców utraciła możliwość preferencyjnego wykupu na mocy nowelizacji z 19 grudnia 2002 r. Trybunał uznał, że zawężenie kręgu podmiotów uprawnionych do dochodzenia roszczenia o przeniesienie własności lokalu prowadzi do naruszenia zasady równego traktowania.
autor / źródło:
Gazeta Prawna
AGNIESZKA WYSZOMIRSKA
- Szczegóły
- Autor: Super User
W trakcie debat w komisjach sejmowych, które trwały od września 2004 roku, ukształtowały się trzy zasadnicze stanowiska w sprawie spółdzielczosci mieszkaniowej.
Na trzy sposoby
Opozycja reprezentuje stanowisko, że nie można tolerować sytuacji, w której spółdzielcy, mimo ogromu obowiązków, mają marginalny wpływ na funkcjonowanie spółdzielni. PIS, PO i LPR postulowały przede wszystkim zwiększenie praw spółdzielców i wprowadzenie odpowiedzialności władz spółdzielni mieszkaniowych za swoje decyzje.
Posłowie lewicy, czyli SLD, SdPL i UP jednoznacznie opowiadają się za zachowaniem obecnego status quo. Według nich sytuacja w spółdzielniach jest na tyle dobra, że nie ma potrzeby zasadniczych zmian w prawie spółdzielczym. Trzeba jedynie dostosować je do wyroków Trybunału Konstytucyjnego.
Trzecie stanowisko reprezentują partie PSL i Samoobrona, które problemy spółdzielców widzą przez pryzmat spółdzielni rolniczych, mleczarskich oraz samopomocy chłopskiej. Partie te nie wykazują zrozumienia problemów spółdzielni mieszkaniowych.
Nowelizacja uchwalona
Po półtora roku zmagań i konfrontacji tych trzech punktów widzenia udało się uchwalić nowelizację ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepisy, które obowiązują od 22 lipca 2005 na pewno istotnie zmieniają sytuację 12 milionów polskich spółdzielców. Nie rozwiązują jednak wszystkich problemów. Dlatego Sejm następnej kadencji będzie musiał jeszcze raz zająć się tym problemem. Prawo i Sprawiedliwość postuluje uchwalenie prawa spółdzielni mieszkaniowych, które w jednej ustawie połączy zapisy dzisiejszej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz prawa spółdzielczego. Chcielibyśmy, aby prawa i obowiązki spółdzielców były zbliżone do tych, jakie przysługują współwłaścicielom i wspólnotom mieszkaniowym.
Koniec z nadużyciami
Najważniejsze jest zmniejszenie liczby członków spółdzielni maksymalnie do 2 tys., co daje szansę skutecznej organizacji Walnego Zgromadzenia. Nie zapominajmy, że to właśnie ten organ podejmuje kluczowe dla spółdzielców decyzje, włącznie z wyborem władz.
Takie rozwiązanie zmuszałoby wielkie spółdzielnie (liczące 30, 50 a czasem 100 tys. członków) do podziału. Nowa ustawa eliminowałaby system grup członkowskich i zebrań przedstawicieli, które w praktyce niewiele mają wspólnego z demokracją. Często jest to wygodna forma wykorzystywania spółdzielni przez jej zarząd.
Następną sprawą jest ułatwienie dostępu do wszystkich dokumentów finansowych spółdzielni. Nie chodzi wyłącznie o roczne sprawozdania finansowe, ale również poszczególne faktury oraz umowy na wykonanie usług. Zasada przejrzystości to jedyny sposób, by powstrzymywać zarząd i administrację przed zawyżaniem kosztów. Spółdzielnie dla spółdzielców
Naprawdę własne
Według PiS w spółdzielniach mieszkaniowych powinny istnieć tylko dwa tytuły do lokalu – spółdzielczy i własnościowy. Lokal spółdzielczy jest własnością spółdzielni mieszkaniowej i po śmierci lokatora władze spółdzielni wskazują jego nowego najemcę. W tym przypadku spadkobiercy zmarłego nie mają podstaw do dziedziczenia umowy najmu.
Drugim tytułem do lokalu powinna być tzw. wyodrębniona własność, gdzie spółdzielca spłacił wszystkie zobowiązania za budowę lokalu i posiada akt własności zarówno na mieszkanie, jak i na ułamkową część gruntu, na którym stoi budynek. W razie upadłości lub likwidacji spółdzielni mieszkaniowej lokal nadal pozostaje własnością spółdzielcy i nie wchodzi w skład kapitału likwidacyjnego. Obecnie najbardziej powszechnym tytułem własności do lokalu jest tzw. mieszkanie spółdzielcze własnościowe. Choć nazwa wskazuje własność, w przypadku problemów finansowych spółdzielni, mieszkanie takie pozostaje w jej dyspozycji.
Powinny też zostać zmienione zasady przekształcania mieszkań lokatorskich i spółdzielczych własnościowych w wyodrębniona własność. Rozliczenia pomiędzy spółdzielnią a spółdzielcą powinny się ograniczyć do spłacenia części wszelkich kredytów związanych z budową, uzupełnienia wkładu mieszkaniowego, przeniesienia kosztów opracowań geodezyjnych i kosztów notarialnych. Jesteśmy zdania, iż należy skończyć z płaceniem za to drugi raz, gdy spółdzielca chce być pełnoprawnym właścicielem swojego mieszkania. Uważamy, że jest to sytuacja patologiczna.
Opieszałe sądy
Nowe prawo spółdzielni mieszkaniowych na pewno nie rozwiąże wszystkich problemów spółdzielców. Wymaga to bowiem nowelizacji powiązanych ustaw, a także zmian obyczajowych w naszym kraju. Sądy dość opieszale prowadzą sprawy z zakresu spółdzielczości. A każda zwłoka działa na niekorzyść spółdzielców, w sytuacji, gdy wyroki podjęte po kilku miesiącach od zdarzenia nie mają już znaczenia, bo majątek spółdzielni został dawno wyprowadzony. W skrajnych przypadkach, np. niegospodarności na sumę kilku milionów złotych, prokuratura powinna szybciej interweniować. Problemem jest także sama egzekucja wyroków sądowych. Ciężko myśleć o poprawie warunków życia spółdzielców, gdy duży odsetek wyroków, nałożonych na prezesów spółdzielni, jest przez nich zwyczajnie ignorowany. Kolejnym, nie mniej istotnym problemem są coraz częstsze upadłości spółdzielni, szczególnie tych, które mają problemy z zakończeniem inwestycji. Trzeba zrobić wszystko, aby ogłoszenie upadłości w jak najmniejszym stopniu dotykało spółdzielców.
Profesjonalna kontrola
Pozostaje jeszcze kwestia lustracji w spółdzielniach. Złym pomysłem jest prowadzenie lustracji w spółdzielniach przez osoby, którym Krajowa Rada Spółdzielcza nadała uprawnienia lustratorów. Praktyka pokazuje, że często są to prezesi innych spółdzielni. Postulujemy, aby lustracje przeprowadzały osoby mające uprawnienia biegłych rewidentów. W ten sposób udałoby się skończyć z kontrolowaniem jednych działaczy spółdzielczych przez drugich i zwiększyło szansę na eliminację patologii.
Poważnym problemem w spółdzielniach są lokatorzy, którzy z różnych przyczyn nie płacą za czynsz. Ta sytuacja wymaga rozsądnych zapisów, które pozwalałyby przenosić w ramach spółdzielni tych, których nie stać na czynsz za większe powierzchnie mieszkaniowe (dotyczy to jedynie mieszkań lokatorskich) do mniejszych lokali.
Paweł Poncyljusz
Poseł PiS na Sejm RP
autor / źródło:
www.naszesm.pl
2005.08.30
- Szczegóły
- Autor: Super User
Firmy nowe nie mogą otrzymać zlecenia – gdyż ujawniliby tym samym, iż wykonanie pracy może być tańsze o kilkanaście, kilkadziesiąt czy nawet 100%, niż koszty wykazywane przez zarządy. Zorganizowane zarządy utrzymują zawyżane ceny zwłaszcza w spółdzielniach dużych, cały wysiłek kładąc na niedopuszczenie do powstania w którejś z nich “wyłomu”. Lustratorzy potwierdzają wówczas, iż przyjęte ceny są porównywalne do kosztów wykazywanych gdzie indziej, na całym rynku spółdzielczym. I tak to trwa już od wielu lat.
W protokole RN nr 2/04 z dnia 22 stycznia 2004r, str. 11 – zapis wypowiedzi prezesa:
“stwierdził, iż w aktualnej sytuacji najgroźniejszym dla spółdzielni okazać się może zakwestionowanie ociepleń i modernizacji budynków. Kontrola wzięła wszystkie rachunki, plany, całe rozliczenie funduszu remontowego za lata 1998 - 2003r”.
W planie finansowo-rzeczowym na rok 1999 - w poz. planowanych robót termomodernizacyjnych przyjęto ceny jednostkowe wykonania ociepleń jako 110 zł/m2. W 1999r, cena ocieplenia 1m2 nie przekraczała 70 zł/m2. Planowanie zadań po kosztach o 50% wyższych nie było więc przypadkowe.
Ocieplenie budynków:
Zapisem typowego i wielokrotnie powtarzanego dialogu pomiędzy RN a zarządem, jest zapis w protokole RN z dnia 12.04.2001r, kiedy to dyskutowano sprawy przyjętych przez Zarząd cen na prace ociepleniowe. Na stawiane zarzuty o zawyżeniu cen, prezes (protokół RN nr 7/2001):
“oświadczył, iż na dowód tego, że przyjęte przez Zarząd ceny nie są wygórowane chciałby poinformować, że wg cen “Secocenbudu” ocieplenie 1 m2 kosztuje ok. 140 zł, podczas gdy Zarząd przyjął 105 zł.”
Wg ówczesnych cen ociepleń w cennikach “Secocenbudu” :
- w I kwartale 2001r, podawano jako koszt docieplenia ścian styropianem o gr. 80 mm 76,89–80,75zł/ m2
- w IV kwartale 2000r cena wynosiła 75,28–79,27 zł/m2 .
Przedsiębiorcy potwierdzili, że od kilku lat – wobec dużej konkurencji firm, bezrobocia i ubożenia społeczeństwa - ceny wykazywane wcenniku “Secocenbudu” są zawyżone w stosunkudo cen oferowanych przez firmy na rynku.
Przy tak dużych zleceniach, jak to ma miejsce w zasobach spółdzielni mieszkaniowych, można w Warszawie uzyskać oferty na prace ociepleniowe w cenie już od 70 zł/m2 (poza Warszawą od 40 zł/m2). Jednak obowiązuje w spółdzielniach ta sama zmowa i to samo tłumaczenie – firmy oferujące usługi po uczciwych kosztach, zawsze są uznawane przez zarządy za “niewiarygodne”.
Jednym z głównych zarzutów do sposobu przeprowadzania przetargów na wykonywanie prac remontowych, jest fakt, iż firmy zgłaszające się nie są informowane, jaki zakres pracy mają wykonać – jest oczywistym, iż im większe jest zlecenie, tym niższa stawka oferenta.
W 2002r zwróciliśmy się do firmy “Fasada” o przedłożenie nam oferty (jest w posiadaniu Prokuratury) na wykonanie ocieplenia 9 budynków ul. Wiolinowej – przedłożono nam ofertę w cenie 80 zł/m2.
W 2003r zarząd zaprosił firmę “Fasada” do udziału w przetargu, dostarczył specyfikację nie określającą zakresu pracy tj. ilości i wysokości budynków i otrzymał od firmy. Przedsiębiorcy mieli podać cenę jednostkowa wykonania usługi (np. 1 m2) – wg relacji prezesa Sołtysiaka – ofertę na wykonanie ocieplenia w cenie 95 zł/m2.
Członkowie zarządu sami potwierdzili zasadność stawianych im zarzutów i je udowodnili.
Wg kosztorysu ofertowego firmy “Kwiat systemy ociepleń” sp. z o.o, z siedzibą na Ursynowie, na ocieplenie budynku Pięciolinii 1:
przy cenie (nie najniższej) ocieplenia 88 zł/m2, koszt całkowity wynosi 355 645,55 zł
w planie zarządu przy koszcie jednostkowym 110 zł/ m2, przewidziano jako koszt ocieplenie tego budynku 486 200 zł.
Różnica pomiędzy kosztami ocieplenia tego budynku wynosi 130 554,5 zł, czyli tyle, ile wynosi roczny odpis na fundusz remontowy mieszkańców tego budynku.
Kosztorys obejmuje takie też prace, których firmy obsługujące spółdzielnie nie wykonują np. osłonięcie wszystkich okien foliami, malowanie barierek wszystkich balkonów,
Poniżej przedstawiam teoretyczne zestawienie dla budynków ul. Wiolinowej sporządzone dla celów porównawczych w 2002r – porównanie kosztów wykonania ociepleń wg stawek 110 zł/m2, 105 zł/m2 i wg średnich cen firm warszawskich, nie wykonujących prac w spółdzielniach mieszkaniowych - 80 zł/m2.
W rzeczywistości budynki Wiolinowej były ocieplane po cenach od 94 zł/m2 do 110 zł/m2, a pozostałe budynki spółdzielni w cenie od 94 zł/m2 (tylko 4 budynki na kilkadziesiąt ocieplonych) do 120 zł/m2.
Adres
Ocieplana pow. (m 2 )
Wykonanie
w cenie
110 zł/ m 2
Wykonanie
w cenie
105 zł/ m 2
Wykonanie
w cenie
80 zł/ m 2
Różnica kosztów
(3 – 5)
Różnica kosztów
(4 – 5)
1
2
3
4
5
6
7
Wiolinowa 1
2273
250 030 zł
238 665,0 zł
181 840,0 zł
68 190,0 zł
56 825,0 zł
Wiolinowa 2
1901
209 110
199 605,0
152 080,0
57 030,0
47 525,0
Wiolinowa 3
3758
413 380
394 590,0
300 640,0
112 740,0
93 950,0
Wiolinowa 4
2142
235 620
224 910,0
171 360,0
64 260,0
53 550,0
Wiolinowa 5
2820
310 200
296 100,0
225 600,0
84 600,0
70 500,0
Wiolinowa 7
4083
449 130
428 715,0
326 640,0
122 490,0
102 075,0
Wiolinowa 8
5160
567 600
541 800,0
412 800,0
154 800,0
129 000,0
Wiolinowa 10
1682
185 020
176 610,0
134 560,0
50 460,0
42 050,0
Wiolinowa 11
1567
172 370
164 535,0
125 360,0
47 010,0
39 175,0
Wiolinowa12
1260
138 600
132 300,0
100 800,0
37 800,0
31 500,0
cena 100 zł/ m 2
cena 95 zł/ m 2
Wiolinowa 13
1610
161 000
152 950,0
128 800,0
32 200,0
24 150,0
Razem zł:
28 256
3 092 060
2 950 780,0
2 260 480,0
831 580,0
690 300,0
Oszczędność 690 300,0 zł jest kwotą, która wystarczyłaby na dodatkowe ocieplenie jeszcze 4 budynków, np. Wiolinowej 2 (152 080,0 zł) Wiolinowej 3 (300 640,0 zł), Wiolinowej 10 (134 560,0 zł) i Wiolinowej 12 (100 800,0 zł). Zaoszczędzone 831 580,0 zł wystarczyłoby na dodatkowe ocieplenie jeszcze piątego budynku np. Wiolinowej 11 (125 360,0).
Enklawa Wiolinowej – powierzchnia lokali w budynkach mieszkalnych 41 962,21 m2, ok. 760 lokali, wysokość odpisu na fundusz remontowy - 1,76 zł/m2/m-c,
W poniższym zestawieniu przedstawiam, jaki procent rocznego odpisu na fundusz remontowy danego budynku stanowi kwota, którą przepłacą jego mieszkańcy, przy realizowaniu ociepleń w cenie 105 zł/m2.
Adres roczny odpis na fundusz różnica kosztu stracony % rocznego
budynku remontowy budynku ocieplenia odpisu remontowego
Wiolinowa 1 98 797,2 zł 56 825,0 zł 57,5 %
Wiolinowa 2 80 255,4 zł 47 525,0 zł 59,2 %
Wiolinowa 3 107 200,9 zł 93 950,0 zł 87,6 %
Wiolinowa 4 57 403,1 zł 53 550,0 zł 93,3 %
Wiolinowa 5 79 104,9 zł 70 500,0 zł 89,1 %
Wiolinowa 7 112 325,9 zł 102 075,0 zł 90,8 %
Wiolinowa 8 145 899,7zł 129 000,0 zł 88,4 %
Wiolinowa 10 66 249,2 zł 42 050,0 zł 63,5 %
Wiolinowa 11 48 960,4zł 39 175,0 zł 80,0 %
Wiolinowa 12 51 450,4 zł 31 500,0 zł 61,2 %
Wiolinowa 13 38 594,7 zł 24 150,0 zł 62,6 %
Razem: 886 241,9 zł 690 300,0 zł = 77,9 % stracone z sumy
rocznych wpłat na fundusz remontowy ok. 760 rodzin zamieszkałych przy ulicy Wiolinowej.
Kwota 690 300,0 zł odpowiada 77,9 % rocznego odpisu remontowego wszystkich mieszkańców ul. Wiolinowej:
Kwota 831 580,0 zł odpowiada 93,8% rocznego odpisu remontowego wszystkich mieszkańców ul. Wiolinowej,
Prace modernizacyjne – ocieplenia budynków, nie mogą być finansowane środkami funduszu remontowego. Takie finansowanie jest przestępstwem księgowym (art. 77 i 78 ustawy o rachunkowości) i karnym k.k. (sprzeniewierzenie, fałszerstwo dokumentów księgowych, poświadczenie nieprawdy)
Malowanie ścian osłonowych balkonów i powierzchni ścian wcześniej ocieplonych.
Zarząd wykazuje w corocznych planach:
jako koszt malowania ścian wcześniej ocieplonych 28 – 32 zł/ m2
jako koszt malowania ścian osłonowych balkonów ok. 19 zł/ m2
W kosztorysie na prace ociepleniowe podane są ceny jednostkowe oferowane przez właściciela firmy “Kwiat systemy ociepleń”:
malowanie ścian wcześniej ocieplonych 15 zł/m2
malowanie ścian osłonowych balkonów 12 zł/m2
Ceny jednostkowe:
- poz.19 kosztorysu – 2 x malowanie ścian bocznych, sufitów .. balkonów farbą elewacyjną 4,75 zł/m2
- poz.24 kosztorysu - 2 x malowanie ścian wcześniej ocieplonych farbą elewacyjną 4,65 zł/m2
Wymiana okien:
W 2002r uzyskaliśmy ofertę na wykonanie wymiany przeszkleń w pionach klatek schodowych budynków spółdzielni m.in. od firmy “Bogart”. Prosząc o przedstawienie nam tej oferty określiliśmy (ustna specyfikacja) dokładny zakres pracy:
wymieniane przeszklenie na poziomie jednego piętra o wymiarach 2,25m x 3,0 m składa się z 6 elementów, w tym z 5 okien nie otwieranych i jednego okna otwieranego.
prosiliśmy o cenę usługi (materiał + montaż) przy wymianie oszklenia w 11 budynkach ulicy Wiolinowej tj. dla powierzchni ok. 1,5 tys. m2 – cena ofertowa 220 zł/m2
prosiliśmy o cenę usługi (materiał + montaż) przy wymianie oszklenia w kilkudziesięciu budynkach spółdzielni dla powierzchni ok. 10 tys. m2 – cena ofertowa 206 zł/m2
W 2003r zarząd zaprosił firmę “Bogart” do udziału w przetargu, dostarczył “Specyfikację warunków zamówienia dla przetargu organizowanego przez SMB “Jary”, w której nie został określony zakres pracy tj. ilość i wysokość budynków, w której nie wskazano powierzchni do oszklenia i w której nie wskazano ilości otwieranych okien /dużo droższe/ i ilości okien tańszych, nie otwieranych (stosunek 1:5). W specyfikacji było zawarte jedynie żądanie określenia ceny 1 m2 netto + VAT ślusarki okiennej.
Zarząd otrzymał w ofercie od firmy “Bogart” cenę usługi 395 zł/m2.
Przetarg został ogłoszony w celu wyłonienia wykonawcy, którego zadaniem było dokonanie wymiany co najmniej kilkuset m2 okien – pomimo tego, ze specyfikacji przetargowej wynikało, iż wykonawca ma określić cenę 1 m2 wykonywanej usługi.
Zakres pracy rzeczywisty nie odpowiada zakresowi pracy wskazanemu w czasie trwania przetargu. Przetarg jest więc fikcją, wprowadzaniem w błąd zgłaszających się wykonawców, jedynie pozorowaniem procedury, a więc świadomym tworzeniem sytuacji umożliwiającej zrealizowanie wszelkich nadużyć. Skutkuje to bezzasadnym wyprowadzaniem potężnych, wielomilionowych kwot z kieszeni spółdzielców.
W zależności od sposobu zorganizowania przetargu, głównie od sposobu określenia specyfikacji, różnica w cenach oferowanych przez tę samą firmę, na wykonanie tej samej pracy dochodzi do 80%.
Treści zwykłych ulotek, jakie znajdujemy pod drzwiami mieszkań, firmy wykonujące usługi wymiany okien – im większe okno, tym mniejsza cena 1 m2, podają ceny usługi detalicznej, dla 1 czy kilku okien (wszystkich otwieranych) wymienianych w mieszkaniu - od 220 do 350 zł/m2. Oferują ceny niższe niż te, które zarząd uzyskuje w drodze “przetargu” dla oszklenia setek czy tysięcy m2 przeszkleń, w tym w 83% nie otwieranych.
Podobnie rzecz ma się z wymianą stolarki drzwiowej. Firma “Bogart” na pojedyncze elementy składa ofertę niższą niż zarząd płaci pieniędzmi spółdzielców za wymianę setek sztuk drzwi.
Remonty płyt balkonowych
W protokole RN 7/2001 znajduje się zapis wypowiedzi ówczesnego prezes ds. technicznych spółdzielni p. T. Biernata (cyt) : “zwrócił uwagę na fakt, iż trudno mówić, że np. cena 70 zł za remont 1 m2 balkonu jest realną, kiedy sam materiał kosztuje ok. 90 zł/ m2 ”
Członkowie zarządu za wykonanie remontu płyt balkonowych płaci zatrudnionym przez siebie wykonawcom 220 zł/ m2.
Spółdzielca podjął się wykonania remontu balkonu samodzielnie, w takim samym zakresie, jaki wykonują firmy zatrudnione przez prezesów.
Powierzchnia balkonu wynosiła 6,35 m2, więc koszt całkowity pracy powinien zostać – zgodnie z ceną 220 zł/m2 wyliczony na 1397,0 zł
Spółdzielca otrzymał kosztorys sporządzony przez pracowników spółdzielni, podpisany przez 4 osoby odpowiedzialne, w tym Prezesa Kretkiewicza i z akceptacją p. Biernata, opiewający za całość pracy, wraz z kosztami materiałów i kosztem wywiezienia gruzu na odległość 25 km - na kwotę 409,10 zł.
W kosztorysie rozliczeniowym wykonanej pracy przedłożonym spółdzielcy, prezes Biernat zaakceptował całość kosztów bezpośrednich materiału potrzebnego do wykonania remontu 6,35 m2 powierzchni balkonu, na kwotę 119,55 zł, z czego wynika 18,8 zł/m2 powierzchni – kiedy ponoć sam materiał miał kosztować 90 zł/ m2.
Zarząd podaje koszt remontu kapinosu jako 100 zł/m2 - firma składa ofertę 17 zł/m2.
Malowanie klatek
Zamówiliśmy sporządzenie kosztorysów powykonawczych (po zakończeniu prac malarskich) w celu skonfrontowania kosztów jakimi obciąża nas zarząd, z faktycznymi kosztami wykonania tej samej pracy przez dowolnie wybrane firmy, gotowe w każdej chwili wykonać tę samą pracę. Wynikiem dokonanego porównania jest stwierdzenie, iż koszty akceptowane przez zarząd, są zawyżone do 45%:
- Koszt pracy planowany przez Zarząd 41 480 zł
- Koszt pracy wg zamówionych przez nas kosztorysów 19 573 zł i 23 398,17 zł
- Kwota jaką Zarząd wypłacił firmie 35 991 zł
Planowany przez zarząd koszt malowania klatek schodowych ustalono na początku 2001r jako 1 716 601 zł - nie jest przypadkowym ustalenie kosztów tak wysokich (ponad 50% zawyżonych w stosunku do cen faktycznych), a kolejne RN akceptowały ten absurdalny stan. Wysokość planu jest podstawą do ustalenia odpisu na fundusz remontowy, w opłatach mieszkańców.
Zarząd przyjmuje kalkulację 85 zł/m2 powierzchni rzutu poziomego pomieszczeń malowanych – wynika z tego, iż przyjęta średnia cena malowania 1 metra kwadratowego wynosi ponad 20 zł/ m2.
Cena rynkowa malowania ścian:
1 m2 farbą emulsyjną wynosi ok. 3 zł/m2
1 m2 farbą olejną wynosi do 10 zł/m2
+ koszty malowania rur, kaloryferów, otworów okiennych i drzwiowych
Już w 1999r przyjmowano koszt 70 zł/m2 powierzchni rzutu poziomego - proces obciążania mieszkańców zawyżonymi kosztami trwa od lat.
W zestawieniu zarządu “Docelowe zestawienie funduszu remontowego SMB “Jary”, określona została wartość prac do sfinansowania przez spółdzielców na kwotę 67 642 012 zł, wg stawek zawyżonych w poszczególnych pozycjach nawet do 50 %.
W wyniku tego zawyżenia i realizowania prac po kosztach także celowo zawyżanych, spółdzielcy są okradani na kwoty kilkudziesięciomilionowe.
Notoryczne kłamstwa i samowola – to powtarzający się nasz zarzut wobec członków kolejnych zarządów. Nie wywiązywanie się zaś przez członków RN z podstawowego obowiązku tj. obowiązku pełnienia kontroli i nadzoru nad działaniami zarządu – to zarzut wobec większości członków kolejnych RN.
Osoby pełniące funkcje członków RN w spółdzielni mieszkaniowej nie są fachowcami w branży spółdzielczej, technicznej czy ekonomicznej. Kiedy jednak pomimo przekazywanych przez nas czy innych spółdzielców informacji, dowodów, wyjaśnień, większość członków RN nie podejmuje konstruktywnych działań zmierzających do rozliczenia zarządu z nadużyć, mamy podstawy do stawiania im zarzutu, iż świadomie współpracują z zarządem w przestępczym procederze.
Budowa parkingu
Zarząd w dniu 28 listopada 2003r przedstawił RN “założenia w zakresie finansowania i rozliczenia modernizacji parkingu”:
posłużono się pojęciem modernizacji, choć obecnie jest realizowana typowa inwestycja – budowa ok. 160 miejsc postojowych.
Rozpoczęto budowę, nie posiadając na nią wystarczających środków – chęć nabycia budowanych miejsc postojowych zgłosiło jak dotąd tylko ok.40 spółdzielców. Spółdzielni wolno budować dla członka, z jego wkładu budowlanego – nie ma chętnych członków, nie prowadzi się budowy. Nie można rozpoczynać inwestycji, realizowanej na zasadach działalności gospodarczej, nie posiadając na to środków wykazanych jako opodatkowany zysk spółdzielni. Nie można też realizować jednej inwestycji na różnych zasadach – spółdzielczych i komercyjnych. Są to całkowicie odmienne formy, bazujące na odmiennych formach finansowania i rodzące inne skutki prawne.
w pozycji trzeciej widnieje zapis “pozostałe, niewykorzystane miejsca postojowe będą wynajmowane na zasadach komercyjnych, z odpisem amortyzacyjnym, mającym na celu zwrot nakładów poniesionych na modernizację parkingu”.
Art. 16c, pkt. 2 “Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych” - “Amortyzacji nie podlegają budynki, lokale i urządzenia zaliczane do spółdzielczych zasobów mieszkaniowych”.
Zamieszczenie takiego zapisu miało na celu oszukanie tych członków RN, którzy kompletnie nie mają pojęcia o księgowości (choć powinni przeczytać właściwe ustawy), przez przekazanie im informacji, że w jakiś sposób zarząd zatroszczył się o dokonanie zwrotu pieniędzy spółdzielców, albo zamiarem księgowego było późniejsze faktyczne dokonywanie amortyzacji w kosztach (tak jak obecnie pan Kretkiewicz stworzył “fundusz inwestycyjny” w kosztach gzm) – spółdzielcy w opłatach czynszowych pokryli by po raz drugi koszty budowy miejsc postojowych, finansowanych już raz ze środków przekształceń (niedopuszczalne).
zarząd poinformował RN, iż sfinansuje budowę miejsc postojowych ze środków funduszu zasobowego. Fundusz zasobowy w SMB “Jary” jest utworzony niezgodnie z prawem, może być na nim wykazana gł. wartość wniesionych wpisowych, a więc w rzeczywistości nie ma na nim środków na sfinansowanie prac budowlanych. Wszyscy członkowie zarządu i Rady Nadzorczej posiadają pełną wiedzę w tej sprawie. Wiedzą też, iż p. biegła, która zaakceptowała niezgodne z prawem tworzenie tego funduszu i gospodarowanie jego środkami, została skazana wyrokiem Sądu dyscyplinarnego KIBR. Środki z przekształceń praw do lokali, jako nadwyżka przychodów nad kosztami kolejnych lat, nie odpisane na bieżąco w całości w koszty funduszu remontowego, mogą być wykorzystane jedynie w sposób zgodny z ustawą – na obniżenie kosztów roku następnego. Zarządowi nie wolno samowolnie nimi dysponować, poza ich przeznaczeniem na cel zgodny z ustawą. W sytuacji przeznaczenia części tych środków na inwestycje – budowa miejsc postojowych na wynajem – należało najpierw odprowadzić od wskazanej kwoty podatek – dochody spółdzielni mieszkaniowej, przeznaczone na działalność gospodarczą, nie korzystają ze zwolnień podatkowych. Poza tym, przed pożyczeniem tych środków na cele inwestycyjne, należało sporządzić umowę pożyczki, podlegającą opodatkowaniu, wraz z określeniem warunków jej zwrotu. Rada Nadzorcza nie posiada umocowania prawnego, do dysponowania środkami, stanowiącymi prywatną własność wszystkich spółdzielców.
Sprawa ma szczególne znaczenie teraz, kiedy spółdzielcy będą wyodrębniać własność swoich lokali i rezygnować z członkostwa w spółdzielni – z ich pieniędzy spółdzielnia powiększa majątek, który pozostanie jej własnością i źródłem dochodów dla zarządów. Członkowie spółdzielni posiadający miejsca postojowe w parkingu, nigdy nie będą w stanie wydzielić się z SMB “Jary”, jeżeli spółdzielnia będzie posiadać prawa choćby do jednego miejsca postojowego – jest oczywistym, iż w tym celu zarząd dokonuje budowy zbyt dużej ilości miejsc postojowych, zamiast wykonania remontu parkingu.
Pieniądze będące własnością osób fizycznych – spółdzielców, zostaną zamienione w środek trwały, którego właścicielem będzie osoba prawna – spółdzielnia. Jest to kradzież.
autor / źródło:
www.naszesm.pl